Risoluzione per clausola risolutiva espressa nella locazione commerciale (Trib. Padova n. 994/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., se correttamente pattuita e se l’inadempimento della specifica obbligazione è accertato, consente al locatore di ottenere la risoluzione di diritto del contratto mediante la dichiarazione di volersene avvalere, senza che il giudice debba valutare la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c. Il locatore che agisce per la risoluzione deve provare la fonte del diritto (contratto) e la scadenza dell’obbligazione, mentre il conduttore ha l’onere di dimostrare l’avvenuto pagamento del canone; la contumacia del conduttore, non costituendo fictio confessio, non esonera il locatore dal provare il titolo e l’inadempimento. La consegna dell’immobile si presume dalla sottoscrizione del contratto e dall’avvenuto pagamento degli acconti, salva prova contraria.

Il Fatto

I locatori hanno concesso in locazione ad uso commerciale un immobile, con decorrenza dal 1 agosto 2019 e canone annuo di € 60.000,00, da versarsi in rate trimestrali posticipate di € 15.000,00. Il contratto conteneva una clausola risolutiva espressa per il ritardo nel pagamento del canone. Il conduttore ha versato solo € 10.000,00 a titolo di acconto del primo canone trimestrale, ma non ha pagato il canone di ottobre 2019. I locatori hanno inviato una raccomandata il 4 novembre 2019, ricevuta dal legale rappresentante del conduttore, dichiarando di avvalersi della clausola risolutiva espressa. Il conduttore non si è costituito in giudizio ed è stato dichiarato contumace.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accertato la risoluzione di diritto del contratto di locazione. Ha richiamato l’art. 1456 c.c., secondo cui la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, senza necessità di una valutazione giudiziale della gravità dell’inadempimento. Il locatore ha provato il titolo (contratto di locazione regolarmente registrato) e la scadenza del primo canone (31 ottobre 2019), mentre il conduttore, contumace, non ha provato l’avvenuto pagamento, gravando su di lui tale onere.

La consegna dell’immobile è stata desunta dalla sottoscrizione del contratto e dal pagamento dell’acconto di € 10.000,00, circostanza che fa presumere l’avvenuta immissione in possesso del conduttore. La raccomandata del 4 novembre 2019, regolarmente ricevuta, costituisce la dichiarazione di avvalersi della clausola, producendo l’effetto risolutivo dalla data di ricezione. La Corte ha quindi dichiarato la risoluzione del contratto a far data dal 4 novembre 2019 e condannato il conduttore al pagamento delle spese di lite, liquidate secondo i parametri minimi del DM 55/2014 per lo scaglione di valore compreso tra € 52.000,01 e € 260.000,00, con esclusione delle fasi di trattazione e istruttoria in assenza di attività istruttoria.

Implicazioni Pratiche

1. Uso della clausola risolutiva espressa nella locazione: Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per morosità del conduttore deve dichiararlo espressamente alla controparte, anche mediante raccomandata, e il contratto si risolve di diritto al momento della ricezione della dichiarazione; non è necessario attendere una pronuncia giudiziale, né provare la gravità dell’inadempimento, purché la clausola individui chiaramente l’obbligazione (pagamento del canone) e il termine di scadenza.
2. Onere probatorio in caso di contumacia: Il locatore che agisce per la risoluzione deve produrre il contratto e provare la scadenza dei canoni e l’avvenuta dichiarazione di avvalersi della clausola; la contumacia del conduttore non integra una confessione, ma impedisce al conduttore di assolvere all’onere di provare l’avvenuto pagamento, consentendo al giudice di accogliere la domanda se il locatore ha provato il titolo e l’inadempimento.
3. Presunzione di consegna dell’immobile: In caso di contratto di locazione che prevede la decorrenza dalla data di sottoscrizione, la consegna dell’immobile si presume se il conduttore ha versato acconti o se il contratto è stato sottoscritto; in caso di contestazione, il conduttore deve provare la mancata consegna, ma la presunzione può essere superata da prova contraria.

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