SCIA del singolo comproprietario e necessità del consenso degli altri titolari (TAR Lombardia n. 519 del 10.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di titoli edilizi, l’amministrazione comunale ha il potere-dovere di accertare la legittimazione soggettiva del richiedente, verificando il possesso di un titolo di proprietà o di godimento sul bene. Il singolo comproprietario non è legittimato a presentare la domanda o la segnalazione quando il progetto incida sul diritto degli altri contitolari e manchi il loro consenso, anche tacito. Il principio vale, per identità di ratio, tanto per il permesso di costruire quanto per la s.c.i.a. e la c.i.l.a. La necessità delle opere accertata in sede di accertamento tecnico preventivo non abilita all’esecuzione unilaterale: l’interessato deve attivare il rimedio di cui all’art. 1105, comma 3, cod. civ. e ottenere una pronuncia favorevole. L’inibitoria dei lavori intervenuta entro trenta giorni dalla presentazione impedisce il consolidarsi degli effetti della segnalazione e dell’affidamento del privato.

Il Fatto

La ricorrente, comproprietaria di un immobile in area sottoposta a vincolo paesaggistico, presentava una s.c.i.a. per opere di manutenzione straordinaria con sostituzione della copertura. Allegava una dichiarazione sulla propria legittimazione, fondata sull’art. 1110 cod. civ. e su un accertamento tecnico preventivo svolto davanti al giudice civile, che aveva confermato l’urgenza degli interventi di conservazione.

Le altre comproprietarie manifestavano espresso dissenso al Comune. L’amministrazione avviava il procedimento di verifica, disponeva in via provvisoria la non esecuzione dei lavori e, a conclusione, con l’atto impugnato, confermava l’interruzione dei termini di efficacia della segnalazione in attesa di un consenso sottoscritto da tutti gli aventi titolo. La ricorrente chiedeva l’annullamento, deducendo violazione dei termini e travisamento dei presupposti. Il Comune eccepiva l’inammissibilità per mancata impugnazione del primo ordine inibitorio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio prescinde dall’eccezione preliminare e rigetta nel merito. Sul primo motivo, relativo alla tardività dell’esercizio dei poteri inibitori, rileva che l’amministrazione è intervenuta dapprima in via provvisoria e interinale entro il termine di trenta giorni dalla presentazione della segnalazione, poi in via definitiva e senza soluzione di continuità a conclusione del procedimento. La sequenza degli atti ha così impedito il consolidamento degli effetti della s.c.i.a. e la formazione di un legittimo affidamento, tanto più che i lavori non sono mai iniziati.

Sul secondo motivo, il Tribunale richiama il combinato disposto degli artt. 11, comma 1, e 20, comma 1, d.P.R. n. 380/2001: l’autorità comunale deve acquisire il previo assenso di tutti i contitolari quando il progetto provenga da un comproprietario e incida sui diritti degli altri. Richiama quindi il principio per cui il soggetto legittimato deve avere la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la titolarità di una quota, riportando Cons. Stato sez. II n. 7158 del 2023.

La legittimazione del singolo può ammettersi solo quando la situazione di fatto lasci presumere un pactum fiduciae tra i contitolari (TAR Palermo n. 3236 del 2021). Il principio è esteso, per identità di ratio, a s.c.i.a. e c.i.l.a., richiamando anche TAR Napoli n. 1590 del 2018 e TAR Napoli n. 3019 del 2013, oltre alla previsione del Regolamento Edilizio comunale sui soggetti legittimati.

Nel caso concreto mancava il consenso e le comproprietarie avevano manifestato espresso dissenso. L’accertamento tecnico preventivo non si conclude con una sentenza costitutiva o dichiarativa, ma con il deposito di una relazione tecnica. Per superare il dissenso, la ricorrente avrebbe dovuto proporre domanda ai sensi dell’art. 1105, comma 3, cod. civ. e, solo in caso di esito vittorioso, richiedere unilateralmente il titolo edilizio, come prevede il Regolamento per colui che sia autorizzato per ordine del giudice.