Cortile e portico non condominiali se destinati ad autorimessa (Cass. civ. Sez. II n. 15340 del 09.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 cod. civ. riguarda i portici e i cortili necessari all’uso comune e opera se la relazione di accessorietà e il collegamento funzionale con le unità in proprietà esclusiva sussistono al momento della costituzione del condominio. Il cortile e il portico già chiusi con tettoia e oggettivamente destinati ad autorimessa, non più ad aria e luce dell’edificio, non rientrano tra le parti comuni. La qualificazione del bene costituisce accertamento di fatto riservato al giudice del merito, non sindacabile in cassazione se non per omesso esame del fatto decisivo. Le aperture praticate verso un fondo di proprietà esclusiva sono vedute soggette all’art. 905 cod. civ., non all’art. 1102 cod. civ..

Il Fatto

I proprietari di un immobile destinato ad autorimessa al piano terreno di un edificio agiscono in giudizio contro la società titolare dell’unità confinante, chiedendo dichiararsi illegittime le opere eseguite su un muro di confine, con cui erano state aperte due vedute e una porta, originariamente chiuse sin dal 1951.

La società convenuta replica invocando la natura condominiale del cortile e del portico su cui si affacciano le aperture e la clausola contrattuale che le riconosceva la facoltà di aprire porte e finestre sui muri comuni. Il Tribunale accoglie la domanda originaria, disponendo il ripristino e il risarcimento; la Corte d’appello di Bologna conferma integralmente. La società ricorre in cassazione con nove motivi, lamentando in particolare la violazione dell’art. 1117 cod. civ. e l’errore nella classificazione dei beni.

La Motivazione della Corte

Il ricorso ruota attorno a un’unica questione preliminare: se le aperture realizzate nel 2003 si affaccino su una parte comune dell’edificio ovvero su un fondo di proprietà esclusiva. Nel primo caso troverebbe applicazione il regime dell’art. 1102 cod. civ.; nel secondo si tratterebbe di vedute disciplinate dall’art. 905 cod. civ., con conseguente impossibilità di imporre una servitù a carico del vicino.

La Corte ricostruisce il giudizio in due operazioni distinte. La prima consiste nell’individuazione delle caratteristiche strutturali e funzionali dei beni al momento costitutivo del condominio; la seconda nella sussunzione del fatto accertato nello schema normativo. La prima, in quanto espressione di prudente apprezzamento delle prove ex art. 116 cod. proc. civ., è sottratta al sindacato di legittimità, salvo l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.; la seconda è invece censurabile per errore di diritto.

La Corte d’appello aveva accertato che la porzione litigiosa era stata chiusa con tettoia sin dal 1927 e adibita ad autorimessa almeno dal 1946, con concessione in godimento a terzi mediante contratti di locazione richiamati nei successivi rogiti. Da tale destinazione oggettiva discende che il bene non può qualificarsi come cortile o portico ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.: la chiusura ne ha eliminato la destinazione principale e prevalente di dare aria e luce, rendendo quella residua meramente accessoria. La Corte richiama in proposito Cass. n. 23001 del 2019 e Cass. n. 10371 del 1997, secondo cui le autorimesse e i locali commerciali non rientrano tra le parti comuni, anche se inseriti nel perimetro dell’edificio.

Una volta esclusa la riconducibilità del bene all’art. 1117 cod. civ., l’atto costitutivo del condominio perde rilievo come titolo contrario, per difetto del presupposto di applicazione della norma. La proprietà del bene era rimasta dell’originaria proprietaria unica, che, in regime di dominio indiviso, poteva liberamente precostituirne la destinazione in vista delle future vendite. La clausola n. 10 dell’atto del 26 settembre 1951, con cui la venditrice si obbligava a chiudere le aperture, integra una manifestazione di volontà volta a impedire la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062, secondo comma, cod. civ., e conferma la proprietà esclusiva del bene.

Infine, le censure sul danno da mancato godimento della autorimessa sono dichiarate inammissibili: la liquidazione equitativa mediante il parametro del canone locativo di mercato è ammessa, in linea con Cass. Sez. Un. n. 33645 del 2022. Il ricorso è rigettato nel suo complesso, con condanna della ricorrente alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.