Indennità di esproprio e utilizzazioni intermedie autorizzate dalla destinazione urbanistica (Cass. civ. Sez. I n. 21862 del 29.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione, il giudice non è vincolato ad un rapporto di regola ad eccezione tra il metodo analitico-ricostruttivo e quello sintetico-comparativo, restando rimessa al suo prudente apprezzamento la scelta del criterio di stima più idoneo, senza obbligo di motivare la mancata adozione dell’altro. Tuttavia, ove la Cassazione abbia cassato con rinvio prescrivendo di determinare l’indennità tenendo conto delle obiettive caratteristiche dell’area e delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria autorizzate dalla destinazione urbanistica, il giudice di rinvio non può fondare la stima sul solo valore del “costruito” realizzato dall’amministrazione. Deve invece accertare se la pianificazione vigente all’epoca dell’esproprio consentisse al privato — e non all’amministrazione — concrete possibilità di utilizzazione intermedia, quali parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative o chioschi.

Il Fatto

Il proprietario di un terreno di oltre 63.000 mq, ricadente in area oggetto di lottizzazione e poi inclusa in zona F2 e F4 del PRG, conveniva il Comune davanti alla Corte d’appello di Lecce per la determinazione dell’indennità di espropriazione conseguente al decreto di esproprio del 09.05.2005. Chiedeva anche il ristoro per la reiterazione del vincolo preordinato all’esproprio.

La Corte territoriale, con sentenza n. 430/2010, aveva qualificato come conformativo il vincolo sulla zona F2 e come espropriativo quello sulla zona F4, determinando l’indennità in complessivi € 2.997.193,80 e rigettando la domanda da reiterazione. La Cassazione, con sentenza n. 12818/2016, accoglieva alcuni motivi del Comune e cassava con rinvio, prescrivendo di determinare l’indennità considerando le utilizzazioni intermedie autorizzate dalla destinazione urbanistica. Nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello, con sentenza n. 423/2020, liquidava € 1.335.903,50 facendo proprie le conclusioni del CTU, che aveva stimato il suolo come percentuale del valore del “costruito”.

La Motivazione della Corte

Investita del ricorso principale degli eredi e di quello incidentale del Comune, riuniti d’ufficio ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la Cassazione affronta anzitutto la scelta del criterio di stima. Il primo motivo principale è infondato: la determinazione del valore del fondo è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, che sceglie liberamente tra metodo analitico-ricostruttivo e sintetico-comparativo, senza che tra essi sussista un rapporto di regola ad eccezione.

Il secondo motivo principale è inammissibile, poiché la Corte d’appello ha esaminato le produzioni delle parti e ha spiegato le ragioni della ritenuta irrilevanza del piano di commercio; la censura si risolve in una critica agli argomenti, non condivisi, con violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.

Il terzo motivo principale è invece fondato. La Corte di rinvio aveva stabilito di tenere conto delle utilizzazioni intermedie, ma tale criterio è rimasto un’astratta asserzione: il CTU ha poi seguito il criterio del “costruito”, determinando il valore del suolo come percentuale (20%) del valore degli immobili realizzati, decurtati i costi. Questo criterio non corrisponde a quello indicato nella pronuncia di annullamento, che imponeva di valorizzare le possibilità di utilizzazione consentite dalla destinazione urbanistica.

Sul ricorso incidentale, il primo motivo è infondato. La Corte costituzionale, con sentenza n. 41/2021, ha sì dichiarato l’illegittimità costituzionale delle norme sui giudici ausiliari, ma ha differito gli effetti al termine previsto dall’art. 32 d.lgs. n. 116 del 2017. Inoltre, la sentenza impugnata è stata adottata in un giudizio di rinvio, fase rescissoria che presuppone una precedente statuizione di merito: viene meno, pertanto, la ratio del divieto di assegnazione del giudice ausiliario al procedimento di unico grado.

Il secondo motivo incidentale è fondato. La Corte d’appello ha ritenuto sussistenti le utilizzazioni intermedie senza verificare se la pianificazione urbanistica vigente all’epoca dell’esproprio consentisse al privato — e non all’amministrazione — tali possibilità, effettuando una valutazione basata sul solo “costruito”. Assorbito il terzo motivo, la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, che dovrà determinare l’indennità valorizzando le utilizzazioni intermedie autorizzate dalla destinazione urbanistica e statuire sulle spese.