Distanze legali e sopraelevazione: intercapedine esclude l’aderenza (Cass. civ. Sez. II n. 25693 del 22.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il limite di distanza minima assoluta di metri 10 fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, posto dall’art. 9, primo comma, n. 2, del d.m. n. 1444 del 1968, continua ad applicarsi ai nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A: la norma di interpretazione autentica dell’art. 5, comma 1, lett. b-bis, della legge n. 55 del 2019 concerne i soli commi secondo e terzo dell’art. 9, non il primo comma n. 2. La disciplina delle distanze applicabile a un intervento edilizio si individua con riferimento al tempo della sua realizzazione, sicché la sopravvenuta riclassificazione degli immobili in zona A non incide sull’opera già ultimata, salvo che la disciplina sopravvenuta risulti più favorevole al costruttore. La costruzione in aderenza, ai sensi dell’art. 877 cod. civ., postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino: la presenza di un’intercapedine, di qualsivoglia larghezza, esclude tale qualificazione, e la sopraelevazione con aumento volumetrico costituisce nuova costruzione soggetta alle distanze vigenti al momento della realizzazione.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un fabbricato edificato in epoca antecedente al 1967, il cui fronte sud-ovest presenta al primo piano più vedute. Sul fondo finitimo sorge l’edificio dei controricorrenti, originariamente articolato su due piani fuori terra; fra i due immobili esiste un’intercapedine di larghezza pari a circa un metro, qualificata dalla sentenza impugnata come corsello di accesso all’abitazione di un terzo.

A partire dal 2005 i controricorrenti hanno eseguito sul proprio edificio un intervento di sopraelevazione, con edificazione di un nuovo secondo piano e recupero del sottotetto a fini abitativi; la gronda del nuovo tetto sporge sulla particella del ricorrente. Nel 2017 quest’ultimo ha convenuto i vicini davanti al Tribunale di Busto Arsizio, chiedendo l’accertamento della violazione della normativa sulle distanze, la condanna alla demolizione della sopraelevazione con arretramento e alla rimozione dello sporto di gronda, oltre al risarcimento del danno. Il Tribunale ha rigettato le domande; la Corte di appello di Milano ha confermato con diversa motivazione, ritenendo inapplicabile il limite di metri 10 per la collocazione degli immobili in zona A e qualificando la sopraelevazione come edificata in aderenza. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte anticipa l’esame del primo, del quarto e del quinto motivo. Il primo motivo censura la lettura dell’art. 5, comma 1, lett. b-bis, della legge n. 55 del 2019, con cui la Corte di appello aveva desunto l’inapplicabilità dell’intero art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 alle zone diverse dalla zona A. La Corte rileva che la norma di interpretazione autentica si riferisce espressamente ai soli commi secondo e terzo dell’art. 9 e non al primo comma n. 2, che impone in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri 10 fra pareti finestrate e pareti antistanti per i nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A.

Il quarto motivo investe la medesima disposizione sotto il profilo dell’operatività del primo comma n. 2 anche in zona A, in ragione delle esigenze di igiene, salubrità e sicurezza. La Corte accoglie entrambi nei medesimi termini: il limite dei metri 10 resta operante per i nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A, in linea con Cass. n. 15256 del 2026.

Il Collegio precisa poi il criterio temporale di individuazione della disciplina applicabile: essa si determina in relazione al tempo di realizzazione dell’opera. Al momento dell’intervento, negli anni 2005-2006, gli immobili erano collocati in zona B2, ove il primo comma n. 2 trovava piena applicazione per il valore di norma di legge statale e per la sua inserzione automatica nei regolamenti locali contrastanti, con immediata operatività nei rapporti fra privati per la natura integrativa rispetto all’art. 873 cod. civ., secondo Cass. Sez. Un. n. 14953 del 2011. La sopravvenuta riclassificazione in nucleo di antica formazione non muta la disciplina dell’opera già ultimata, rilevando la norma sopravvenuta solo se più favorevole al costruttore, e tale non è quella stessa sentenza impugnata definisce più restrittiva.

Il quinto motivo concerne la qualificazione della sopraelevazione come edificazione in aderenza. La Corte osserva che la nozione dell’art. 877 cod. civ. postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia statica e funzionale rispetto a esso (Cass. n. 25495 del 2021; Cass. n. 3229 del 1984): la presenza di un’intercapedine, di qualsiasi larghezza, esclude tale qualificazione. Nella specie è incontestato che fra i due edifici esista un’intercapedine di circa un metro; l’argomento che il corsello, pur di proprietà di un terzo, costituisca parte dell’edificio del ricorrente è giuridicamente errato.

La Corte aggiunge che l’intervento non si è limitato al recupero del sottotetto, ma ha comportato l’edificazione di un intero nuovo secondo piano con aumento volumetrico: esso costituisce quindi nuova costruzione, soggetta alle distanze vigenti al momento della realizzazione (Cass. Sez. Un. n. 21578 del 2011). La qualifica di ristrutturazione edilizia eccepita dai controricorrenti, fondata sull’art. 2-bis, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, non supera tale conclusione: la disciplina di favore per il recupero dei sottotetti, ora dettata dal comma 1-quater dello stesso art. 2-bis, presuppone che non siano apportate modifiche all’area del sottotetto e che sia rispettata l’altezza massima assentita, condizioni non ricorrenti. Né soccorre la nozione di ristrutturazione di cui all’art. 3, primo comma, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001, che presuppone un intervento di demolizione e ricostruzione a volume invariato, mentre qui non vi è stata demolizione e il volume è aumentato. Il primo, il quarto e il quinto motivo sono accolti; i restanti sono assorbiti, con rinvio alla Corte di appello di Milano in diversa composizione.