Distanze legali: no alla demolizione totale se basta l’arretramento (Cass. civ. Sez. II n. 10395 del 21.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze legali tra costruzioni, il provvedimento di tutela giurisdizionale è informato al principio di proporzionalità: deve essere disposta la condanna all’arretramento e non la demolizione totale ogniqualvolta la prima realizzi integralmente l’interesse sostanziale protetto dal diritto accertato con il minor sacrificio dell’obbligato. La riduzione in pristino va pertanto limitata alla parte del manufatto che eccede le distanze prescritte. Le norme dei regolamenti edilizi che impongono distanze maggiori rispetto al codice civile tutelano anche esigenze di carattere generale, sicché rileva la distanza in sé, a prescindere dalla frontistanza degli edifici.

Il Fatto

Un proprietario conveniva in giudizio i titolari di un manufatto edificato in violazione delle distanze dal proprio fabbricato, chiedendone la demolizione e il risarcimento dei danni per limitazione di aria e luce. Il Tribunale ordinava la demolizione per violazione delle distanze prescritte dalle norme integrative del codice civile e rigettava la domanda risarcitoria.

Avverso la sentenza proponeva appello, ai sensi dell’art. 111 c.p.c., la soggetta acquirente dell’immobile, censurando la ripartizione dell’onere della prova, l’applicazione delle N.T.A. in materia di distanze e il computo degli sporti. La Corte di appello di Roma respingeva il gravame, confermando la distanza minima di dieci metri e la qualificazione come domanda nuova della questione sull’epoca di realizzazione. Ricorre per cassazione la parte convenuta con due motivi; resiste la parte attrice con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 9, secondo comma, d.m. 1444/1968 per omessa acquisizione del regolamento edilizio comunale e per l’inclusione degli sporti nel calcolo. La Corte lo ritiene infondato. La sentenza impugnata ha individuato la normativa applicabile sulla scorta dei rilievi peritali, richiamando le N.T.A. del P.R.G. e la classificazione della zona, con accertamento in fatto della distanza tra il fabbricato e il manufatto, risultata inferiore ai dieci metri prescritti.

La Corte rileva che l’accertamento sulla presenza di una parete finestrata e la valutazione di genericità delle deduzioni sugli sporti costituiscono apprezzamenti di fatto non censurabili in sede di legittimità. Quanto alla mancata prova della liceità del manufatto attoreo, la questione non risulta dedotta nel giudizio di merito né affrontata dalla sentenza impugnata: essa è perciò questione di diritto nuova, implicante accertamenti in fatto, e dunque inammissibile.

Sulla frontistanza, la censura è infondata. Le norme dei regolamenti edilizi che impongono distanze maggiori rispetto al codice civile sono volte non solo a regolare i rapporti di vicinato evitando intercapedini dannose, ma anche a soddisfare esigenze di carattere generale, come la tutela dell’assetto urbanistico: rileva quindi la distanza in sé, a prescindere dal fatto che gli edifici si fronteggino.

Il secondo motivo, relativo all’art. 872 cod. civ., è invece fondato. In questa materia vige il principio di proporzionalità: il provvedimento di tutela è chiamato a realizzare integralmente l’interesse sostanziale protetto con il minor sacrificio dell’obbligato. Deve essere disposta la condanna all’arretramento invece della demolizione totale quando la prima tuteli integralmente gli interessi protetti. La Corte di appello ha confermato drasticamente la demolizione senza accertare se la domanda potesse essere soddisfatta attraverso l’arretramento. La sentenza è cassata con rinvio perché il giudice valuti la possibilità di una riduzione del manufatto nei limiti delle distanze legali.