Sopraelevazione in aderenza e normativa sopravvenuta: la nuova costruzione resta soggetta alle distanze (Cass. civ. Sez. 2 n. 22511 del 30.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sopraelevazione di un edificio preesistente costituisce, a tutti gli effetti, nuova costruzione soggetta alla disciplina legale delle distanze, anche se di ridotte dimensioni, in quanto comporta un incremento di volumetria e di superficie. Il criterio della prevenzione riferito alle costruzioni originarie non opera quando, al momento della sopraelevazione, sia vigente uno strumento urbanistico che prescriva inderogabilmente una determinata distanza dal confine senza prevedere la facoltà di costruzione in aderenza. In tale evenienza si applica la normativa sopravvenuta al momento dell’intervento e la priorità temporale va correlata a quest’ultimo, non alle costruzioni originarie. La facoltà di costruire in aderenza ai sensi dell’art. 877 cod. civ. non può essere esercitata quando la normativa locale, anche successiva, esiga un distacco dal confine: la verifica della disciplina applicabile spetta al giudice di merito. I balconi con solette aggettanti di apprezzabile profondità rientrano nel concetto civilistico di costruzione e sono computabili ai fini del calcolo delle distanze.

Il Fatto

I proprietari di due fabbricati in aderenza contestavano reciprocamente la legittimità di opere di sopraelevazione e di vedute realizzate sui rispettivi edifici, deducendo la violazione delle distanze legali e di quelle prescritte dallo strumento urbanistico locale. Il Tribunale e, in sede di appello, la Corte territoriale avevano escluso l’applicabilità dell’art. 873 cod. civ. alle trasformazioni contestate, in ragione della situazione di aderenza tra i fabbricati, ritenendo che solo uno sviluppo fuori dalla sagoma originaria potesse integrare una nuova costruzione soggetta alla disciplina sulle distanze. La causa giungeva in Cassazione su ricorso principale dei proprietari che avevano visto rigettare le proprie domande e ricorso incidentale condizionato della controparte.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto i primi quattro motivi del ricorso principale e integralmente il ricorso incidentale, dichiarando inammissibile il quinto motivo. In primo luogo, ha ribadito che la sopraelevazione deve essere considerata, sempre e comunque, una nuova costruzione, anche quando avvenga sopra la verticale di un fabbricato preesistente in aderenza con il fondo finitimo.

Il principio dell’aderenza, pur legittimando la costruzione a confine senza oneri o formalità, non esclude l’applicazione della disciplina sulle distanze quando, al momento dell’intervento, lo strumento urbanistico locale prescriva inderogabilmente un distacco dal confine. La Corte ha precisato che il criterio della prevenzione riferito alle costruzioni originarie è sostituito dalla priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione, sicché la normativa applicabile è quella vigente all’epoca della modifica. Il giudice del rinvio dovrà quindi verificare quale disciplina urbanistica fosse in vigore al tempo delle sopraelevazioni e se essa, come l’art. 90 del PRG del Comune di Agerola richiamato dalle parti, imponesse un distacco minimo dal confine incompatibile con la prosecuzione dell’aderenza.

La Corte ha inoltre affermato che i balconi sostenuti da solette aggettanti di apprezzabile profondità e ampiezza costituiscono corpo di fabbrica computabile ai fini del calcolo delle distanze, indipendentemente dalla loro destinazione a volumi abitativi coperti. La nozione civilistica di costruzione è unica e non modificabile dai regolamenti comunali, che sono norme secondarie.

Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità. Secondo il principio richiamato dalla Corte, quando la sentenza impugnata si fonda su più ragioni autonomamente idonee a sorreggerla, il ricorrente deve censurarle tutte, essendo sufficiente che una sola ragione non sia impugnata o sia respinta perché il motivo sia respinto nella sua interezza. Nel caso di specie, la statuizione sul rigetto della domanda di chiusura delle finestre era fondata sull’accertata osservanza delle distanze per le vedute, mentre l’esenzione per l’affaccio su strada pubblica era stata enunciata ad abundantiam dal primo giudice e non era stata specificamente censurata in appello.