Condominio: presunzione di condominialità della strada e limiti del giudicato (Cass. civ. Sez. II n. 31913 del 07.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, la presunzione di condominialità dei beni indicati dall’art. 1117 cod. civ., applicabile anche ai condomini orizzontali, può essere superata soltanto da una contraria previsione del titolo costitutivo, non rilevando le clausole del regolamento condominiale ove non allegato come parte integrante del primo atto di acquisto trascritto o espressione di autonomia negoziale. L’individuazione delle parti comuni in base alla struttura e alla funzione del bene costituisce valutazione in fatto, incensurabile in cassazione se adeguatamente motivata. Qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva senza formulare apposita domanda riconvenzionale. Alla parte non impugnante si estendono gli effetti derivanti dall’accoglimento dell’impugnazione proposta da altre parti, sicché l’accoglimento dell’appello del singolo condomino non integra alcuna anomalia processuale.

Il Fatto

Alcuni proprietari di villini a schiera compresi in un blocco di un complesso condominiale agiscono davanti al Tribunale di Avezzano per ottenere la condanna di altri condomini alla rimozione di un cancello apposto sulla strada di penetrazione ai villini, con risarcimento del danno. Il cancello, secondo la prospettazione attorea, inglobava la parte finale della strada, interdicendone l’uso agli altri condomini.

La domanda è rigettata in primo grado. Propone appello la sola ricorrente. La Corte d’appello dell’Aquila accoglie l’impugnazione, riconosce la natura condominiale della strada e condanna i convenuti alla rimozione del cancello e al risarcimento del danno, liquidato in via equitativa. Avverso tale sentenza i convenuti propongono ricorso per cassazione con cinque motivi; la controricorrente resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il primo motivo, con cui si contesta la mancata considerazione degli effetti della sentenza nei confronti dei condomini che non avevano impugnato. Il motivo è infondato. Richiamando le Sezioni Unite n. 25454 del 2013, la Corte ricorda che, se un condomino agisce per l’accertamento della condominialità di un bene, non serve integrare il contraddittorio verso gli altri condomini quando il convenuto si limiti a eccepire la proprietà esclusiva senza proporre domanda riconvenzionale. Nel caso di specie una tale domanda non risulta proposta.

La Corte aggiunge, sulla scorta di Cass. n. 26992 del 2018 e Cass. n. 12260 del 2009, che alla parte non impugnante si estendono gli effetti dell’accoglimento dell’impugnazione proposta da altre parti. Ne deriva che l’accertamento della condominialità, negato in primo grado e riconosciuto in appello su iniziativa di uno solo dei più attori, non presenta alcuna anomalia. Al giudice spetta solo verificare se ricorra un’ipotesi di litisconsorzio necessario, esclusa dalla Corte di merito.

Il secondo motivo, sulla mancata cancellazione delle espressioni relative alla terzietà del giudice di primo grado, è inammissibile: la valutazione è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, come affermato da Cass. n. 13204 del 2012 e Cass. n. 4963 del 2007.

Il terzo motivo contesta la presunzione di condominialità, assumendo l’esistenza nel regolamento di una riserva di proprietà a favore della società costruttrice. Il motivo è infondato. L’accertamento sulla natura condominiale del bene costituisce valutazione in fatto (Cass. n. 11195 del 2010), superabile solo da contrarie risultanze dell’atto costitutivo (Cass. n. 21440 del 2022). La questione attiene all’interpretazione della volontà contrattuale, dunque agli artt. 1362 e seguenti cod. civ., non all’art. 1117 cod. civ. (Cass. n. 16022 del 2002).

Il quarto motivo, sulla servitù, è parimenti infondato: il principio nemini res sua servit non opera quando il proprietario di uno solo dei fondi sia comproprietario dell’altro (Cass. n. 6994 del 1998; Cass. n. 5770 del 1985). Il quinto motivo sul danno è infondato, risultando la servitù qualificata come pedonale e carrabile nei titoli. Il ricorso è rigettato, con condanna ex art. 96 cod. proc. civ. e contributo unificato.