Preliminare: il venditore che agisce ex art. 2932 c.c. non deve provare che il bene è libero da ipoteche (Cass. civ. Sez. II n. 4067 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di preliminare di compravendita, il promittente venditore che agisce per l’esecuzione in forma specifica del contratto non è tenuto a dar la prova dell’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sul bene, salvo che ciò non costituisca ragione del rifiuto a stipulare il definitivo da parte del promissario acquirente, a ciò invitato. (Rv. 677310-02)

Il Fatto

Una società alberghiera aveva convenuto davanti al Tribunale di Taranto il promissario acquirente di quote di multiproprietà alberghiera, oggetto di sei contratti preliminari stipulati tra il 2007 e il 2008, chiedendo la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e il risarcimento del danno, perché l’acquirente si era rifiutato di stipulare i contratti definitivi. Il Tribunale aveva respinto la domanda.

La Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, ha confermato il rigetto ritenendo decisivo, con assorbimento di ogni altra questione, che la società non avesse provato di aver adempiuto all’obbligo di trasferire la proprietà libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. La società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: violazione dell’art. 2932 c.c., omesso esame degli inviti alla stipula e della bozza notarile che attestava l’assenza di ipoteche, omesso esame del fatto che l’acquirente non aveva mai eccepito l’inadempimento in primo grado. Dopo una proposta di definizione anticipata ex art. 380-bis c.p.c., la società ha chiesto la decisione; il Pubblico Ministero ha concluso per l’inammissibilità.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto il primo motivo. L’art. 2932, secondo comma, c.c. subordina l’accoglimento della domanda all’esecuzione o all’offerta della controprestazione, ma la regola si conforma diversamente a seconda di chi agisce. Se agisce il promissario acquirente, deve offrire il pagamento del prezzo e provarne la disponibilità. Se agisce il promittente venditore, la sua prestazione consiste nella conclusione del contratto traslativo e l’offerta si concreta nell’invito alla stipula del definitivo rivolto all’acquirente. Non gli è richiesta alcuna prova ulteriore, e in particolare non deve dimostrare che l’immobile è libero da vincoli, quantomeno in assenza di specifiche contestazioni dell’acquirente che si rifiuti di stipulare proprio per quei vincoli.

L’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli, osserva la Corte, non impedisce di per sé la realizzazione dell’interesse dell’acquirente: anche in quel caso egli può agire ex art. 2932 c.c. e chiedere al giudice di fissare termini e condizioni di pagamento idonei a garantire l’acquisto (Cass. n. 23683 del 2015), ad esempio destinando parte del prezzo alla cancellazione delle iscrizioni (Cass. n. 8442 del 2024; Cass. n. 3176 del 2011).

La sentenza impugnata presentava un secondo errore: aveva richiamato l’art. 2932, secondo comma, c.c. affermando che la domanda non può essere accolta se l’attore non esegue la propria prestazione, trascurando che la norma pone come alternativa l’offerta «nei modi di legge». Applicata correttamente, la disposizione avrebbe imposto di considerare i numerosi inviti alla stipula, pacifici e documentati, rivolti dalla venditrice all’acquirente, che la Corte d’appello non aveva esaminato. Il ricorso è stato accolto sul primo motivo, assorbiti gli altri; la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, anche per le spese.