Esecuzione in forma specifica e offerta implicita del prezzo: la domanda che esclude il pagamento preclude la sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 23463 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare, la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non richiede, quale condizione dell’azione, un’offerta formale di esecuzione della prestazione, essendo sufficiente che il promissario acquirente manifesti la volontà di concludere il definitivo. Tuttavia, ove la domanda giudiziale escluda espressamente, anche solo in via principale, la disponibilità a corrispondere il prezzo residuo — pretendendo il trasferimento senza alcun versamento ulteriore in ragione di asseriti pagamenti già effettuati e di pretesi danni risarcibili — non può ritenersi in essa implicitamente contenuta l’offerta di pagamento del prezzo, con la conseguenza che la pronuncia costitutiva del trasferimento deve essere negata. La mancata manifestazione della volontà di adempiere, nemmeno in via subordinata per l’ipotesi di rigetto delle domande di accertamento dell’avvenuto pagamento e di riconoscimento del risarcimento del danno, preclude l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.

Il Fatto

Un soggetto conveniva in giudizio la società promittente venditrice, chiedendo ex art. 2932 c.c. il trasferimento in proprio favore degli immobili oggetto di un contratto preliminare di vendita. Il promissario acquirente assumeva di aver già versato un acconto e di aver diritto a un risarcimento danni per le difformità urbanistiche e per l’usufrutto gravante sui beni, sicché nulla sarebbe stato dovuto a titolo di prezzo residuo. Nel corso del giudizio, l’usufrutto si era consolidato per la morte dell’usufruttuario e il promissario acquirente aveva alienato, tramite procura, alcuni dei cespiti.

Il Tribunale rigettava la domanda di esecuzione in forma specifica, rilevando che il promissario acquirente non aveva offerto di corrispondere il prezzo residuo di euro 105.000,00 per i mappali rimasti. La Corte d’appello confermava la decisione, osservando che il promissario acquirente non aveva manifestato la volontà di pagare alcunché, nemmeno in via subordinata. Avverso la sentenza d’appello veniva proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha scrutinato congiuntamente i primi tre motivi di ricorso, concernenti la violazione dell’art. 2932, secondo comma, c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo rappresentato dall’accollo del mutuo. I giudici di legittimità hanno chiarito che, quando le parti non abbiano disposto nulla sull’efficacia finale dei pagamenti a titolo di controprestazione, ovvero abbiano convenuto di differirne gli effetti al tempo del definitivo, il giudice non può elevare a condizione dell’azione l’offerta della prestazione ancora inesigibile. In tale ipotesi, il rimedio dell’esecuzione specifica può essere utilmente esperito, dovendosi accertare la sola manifestazione del consenso alla conclusione del contratto definitivo.

Tuttavia, la Corte ha rilevato che nella fattispecie l’offerta implicita del prezzo è stata “debitamente negata per incompatibilità con la posizione processuale assunta in concreto dal promissario acquirente”, il quale aveva expressis verbis richiesto l’effetto traslativo senza la previsione di alcun versamento ulteriore, né in via subordinata. Tale posizione processuale, ha concluso la S.C., esclude che nella domanda potesse ritenersi implicita l’offerta di pagamento del prezzo residuo.

Quanto all’omesso esame del fatto relativo all’accollo del mutuo, la Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, ricorrendo un’ipotesi di “doppia conforme” ex art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. I giudici hanno precisato che, in tale evenienza, è onere del ricorrente indicare le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito, dimostrandone l’eterogeneità, specificazione che nel ricorso non vi è traccia.

I motivi relativi all’avvenuto versamento dell’acconto di euro 50.000,00 sono stati dichiarati inammissibili per difetto di interesse, ex art. 100 c.p.c. La circostanza, quand’anche dimostrata, non sarebbe stata dirimente: il promissario acquirente ha infatti rifiutato espressamente di corrispondere la residua somma di euro 55.000,00, ritenendola compensata con i danni patiti. Tale rifiuto, ha concluso la Corte, avrebbe comunque precluso la pronuncia costitutiva.

Il motivo concernente l’omesso esame delle irregolarità urbanistiche e degli esborsi per l’adeguamento degli immobili è stato parimenti dichiarato inammissibile, trattandosi di “doppia conforme”. La Corte ha altresì rilevato che i fatti addotti non risultano omessi, avendo la sentenza impugnata escluso l’inadempimento della promittente venditrice e il diritto al risarcimento per lavori di manutenzione migliorativa su immobili in pessimo stato di conservazione. Il ricorso è stato, quindi, rigettato.