Area edificabile non pertinenza se lo ius edificandi resta integro (Cass. civ. Sez. V n. 18371 del 05.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, la qualità di pertinenza di un’area edificabile rispetto al fabbricato non discende dalla considerazione unitaria nel catasto né dalla graffatura catastale, che ha rilievo meramente formale, ma richiede un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente lo ius edificandi, non essendo possibile una destinazione diversa senza radicale trasformazione del bene. Sul piano probatorio permane a carico del contribuente l’onere di dimostrare la ricorrenza dei presupposti oggettivo e soggettivo della pertinenzialità, poiché la base imponibile dell’imposta non è costituita dalla rendita catastale ma dal valore venale dell’area. Il divieto di doppia imposizione è configurabile solo quando l’Amministrazione reclami il tributo dopo aver esaurito il proprio potere impositivo sullo stesso presupposto, e non quando abbia esercitato quel potere con un unico avviso di accertamento.

Il Fatto

La società contribuente riceveva un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2012, con il quale il Comune assoggettava a tassazione un terreno qualificato come area edificabile. La società sosteneva che l’area costituisse pertinenza del fabbricato, con conseguente esclusione dalla tassazione autonoma.

La commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso introduttivo. La commissione tributaria regionale, con la sentenza indicata in epigrafe, respingeva l’appello della contribuente e confermava la decisione di primo grado. La società proponeva quindi ricorso per cassazione articolato in quattro motivi; il Comune resisteva con controricorso, chiedendo in via preliminare la dichiarazione di inammissibilità per la dedotta violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. in presenza di doppia conforme di merito, e in subordine il rigetto.

La Motivazione della Corte

La Corte ritiene anzitutto il ricorso ammissibile, contrariamente all’eccezione del Comune, perché calibrato su deduzioni di violazione di legge, sostanziale o processuale, e non su un sindacato di fatto. Nel merito, però, lo giudica infondato.

I primi due motivi, logicamente connessi, sono esaminati congiuntamente. La ricorrente lamentava la violazione dell’art. 2, d. lgs. n. 504 del 1992, dell’art. 817 cod. civ. e dell’art. 62 d. lgs. n. 546 del 1992. La Corte osserva che la sentenza impugnata non ha affatto desunto dall’omessa dichiarazione del terreno la prova della sua natura edificabile: ha piuttosto valorizzato quella omissione quale uno degli elementi, sul piano dell’elemento soggettivo, della ricostruzione del rapporto pertinenziale, escludendo che risultassero provati sia l’elemento oggettivo, ossia la destinazione durevole del terreno al servizio del fabbricato, sia quello soggettivo.

A sostegno di questa valutazione la sentenza di merito richiama un dato significativo: la stessa società aveva presentato istanze di titoli edilizi per l’area, con rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. La Corte di cassazione richiama quindi il proprio orientamento consolidato, cui intende dare continuità: per rendere pertinenza un’area edificabile occorre una modificazione oggettiva e funzionale dello stato dei luoghi che sterilizzi concretamente e stabilmente lo ius edificandi, non risolvendosi il vincolo in un mero collegamento materiale, rimovibile ad libitum. Nel solco di questa linea si pongono Sez. 5, sentenza n. 13742 del 22/05/2019 e Sez. 5, sentenza n. 25170 dell’08/11/2013.

Infondato è anche il secondo motivo, con cui si valorizzava l’accatastamento unitario del terreno e del fabbricato e l’incorporazione del valore dell’area nella relativa rendita. La Corte ribadisce che la pertinenzialità non deriva dalla considerazione unitaria in catasto, ma dalla situazione oggettiva degli immobili, e richiama Sez. 5, ordinanza n. 4455 del 2024 e, in tema di graffatura, Sez. 5, n. 18470 del 21/09/2016 e Sez. 5, n. 27573 del 30/10/2018.

Il terzo motivo, che denunciava omessa pronuncia sul secondo motivo di appello e la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per asserita duplice imposizione dell’area, è pure respinto. La Corte ricorda che il divieto stabilito dall’art. 67 d.P.R. n. 600/1973 opera soltanto quando l’Amministrazione reclami il pagamento del tributo dopo aver esercitato ed esaurito il potere impositivo sullo stesso presupposto, non nell’ipotesi di autoliquidazione, e si configura solo in presenza di due avvisi di accertamento sul medesimo presupposto; richiama sul punto Sez. 5, n. 25498 del 18/12/2015 e Sez. 5, n. 27625 del 30/10/2018, oltre a proprie più recenti pronunce del 2025. Nel caso concreto il Comune ha esercitato il potere impositivo con il solo avviso impugnato. Il quarto motivo, sulla mancanza di motivazione, resta assorbito. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di lite e raddoppio del contributo unificato.