Parcheggi pertinenziali ex legge Tognoli e difetto di titolarità del bene principale (TAR Liguria n. 160 del 22.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 9, comma 1, legge n. 122/1989 consente ai proprietari di immobili di realizzare parcheggi al piano terreno dei fabbricati da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici. Trattandosi di norma eccezionale, essa è di stretta interpretazione e non tollera applicazioni oltre i casi considerati. La deroga presuppone che il soggetto che presenta la SCIA sia proprietario dell’unità immobiliare principale cui il parcheggio viene asservito, ovvero che il vincolo pertinenziale sia impresso dal titolare della cosa principale o da chi vanti sulla medesima un diritto reale. Il rapporto pertinenziale richiede che il proprietario del bene principale sia a sua volta proprietario della pertinenza o ne abbia la piena disponibilità in forza di un rapporto obbligatorio. In difetto di tali condizioni il cambio di destinazione d’uso è precluso dalla disciplina urbanistica che impone il mantenimento delle attività commerciali ai piani terreni.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare al piano terreno di un edificio genovese, accatastata come negozio, presenta in data 5 maggio 2022 una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da negozio ad autorimessa, con contestuale adeguamento del gradino di accesso. Nella relazione tecnica asseverata dichiara di operare in deroga all’art. 4 dell’ambito AR-UR del PUC vigente, che impone il mantenimento delle attività commerciali ai piani terreni, al fine di rendere il box pertinenziale a un appartamento sito in altro civico.

Il Comune di Genova, dopo richiesta di chiarimenti, adotta il divieto di prosecuzione dell’attività ai sensi dell’art. 19, comma 3, legge n. 241/1990, rilevando che l’unità non si trova nello stesso edificio dell’appartamento cui sarebbe asservita e che lo stato dei luoghi non risulta legittimo rispetto al progetto originario. La ricorrente impugna il provvedimento davanti al TAR Liguria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio fissa anzitutto alcuni punti fermi in fatto. La presentatrice della SCIA è proprietaria del solo immobile oggetto di cambio d’uso. L’unità residenziale cui il box verrebbe asservito appartiene invece a un terzo, che ha manifestato l’intenzione di asservirlo al proprio appartamento per finalità fiscali, senza essere proprietario né titolare di un diritto reale o obbligatorio sul bene accessorio.

In diritto, il Tribunale richiama l’art. 817 cod. civ., secondo cui la destinazione a pertinenza può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Rileva poi che l’art. 9, comma 1, legge n. 122/1989 opera in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi e riveste quindi natura eccezionale, insuscettibile di applicazione oltre i casi considerati ai sensi dell’art. 14 disp. prel. cod. civ..

La deroga allo strumento urbanistico è proprio ciò che la SCIA pretende di realizzare, in contrasto con il PUC. Tuttavia mancano le condizioni eccezionali richieste dalla norma: la presentatrice non è proprietaria dell’immobile principale e non può validamente destinare il box a pertinenza; il terzo non può imprimere il vincolo pertinenziale su un bene di cui non ha la disponibilità. Sul punto il Collegio richiama Cass., sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27636, secondo cui la costituzione del rapporto pertinenziale presuppone che il proprietario della cosa principale sia proprietario della pertinenza o ne abbia la piena disponibilità anche solo in forza di un rapporto obbligatorio.

Superata la non perspicua formulazione del motivo ostativo comunale, incentrato sull’ubicazione del box in edificio distinto, il Tribunale giunge alla medesima conclusione su diversa base: l’autorimessa non sorgerebbe affatto come pertinenziale ai sensi della legge Tognoli. Il cambio d’uso resta quindi precluso dalla normativa urbanistica che predica il mantenimento dei fronti commerciali ai piani terreni. Il ricorso è rigettato, con compensazione integrale delle spese in ragione dell’assoluta novità della questione.