Vasca idromassaggio in zona vincolata: nuova costruzione e onere della prova (TAR Toscana n. 502 del 19.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La vasca idromassaggio esterna, dotata di impianto idraulico e posta al servizio di una struttura ricettiva, non integra una pertinenza urbanistica e non rientra nell’edilizia libera, ma costituisce nuova costruzione per cui è necessario il permesso di costruire. La creazione di volumi in zona vincolata, indipendentemente dalla qualificazione edilizia dell’opera, impone la previa autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, e la sua assenza legittima l’esercizio dei poteri repressivi comunali, precludendo altresì l’accertamento di conformità postumo. Grava sul proprietario l’onere di provare il carattere risalente del manufatto, in applicazione del principio di vicinanza della prova. La risalenza dell’abuso, in ogni caso, non consolida alcun affidamento incolpevole, poiché la repressione degli abusi edilizi è attività vincolata.

Il Fatto

Il Comune di Gaiole in Chianti ha ingiunto alla società ricorrente la demolizione di opere eseguite sine titulo — un locale interrato e una vasca in muratura — e di altre realizzate in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto ai titoli edilizi rilasciati per la cantina aziendale. Sull’area insistono vincolo idrogeologico, sismico e paesaggistico.

Avverso l’ordinanza la società ha proposto ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi trasposto in sede giurisdizionale per l’opposizione del Comune. La ricorrente ha dedotto la nullità del provvedimento per indeterminatezza del soggetto, il carattere ornamentale della vasca quale opera di edilizia libera e il consolidamento di un affidamento incolpevole sulla legittimità dell’opera per la sua risalenza nel tempo. Il Comune ha chiesto il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo osservando che dal contesto del provvedimento emerge l’attribuibilità dell’atto al responsabile del procedimento, che lo ha sottoscritto digitalmente in conformità alle previsioni del CAD. La censura è quindi destituita di fondamento in fatto.

Nel trattare congiuntamente gli altri motivi, il Tribunale rileva che la ricostruzione della ricorrente è smentita dalle fotografie in atti: l’opera non è né ornamentale né una vasca di raccolta acque, bensì una vasca idromassaggio completa di impianto idraulico, al servizio della struttura ricettiva. Richiamando la giurisprudenza amministrativa, la sentenza esclude la qualifica di pertinenza urbanistica, più restrittiva di quella civilistica ex art. 817 cod. civ., poiché l’opera ha autonomia funzionale e non è coessenziale all’edificio principale; i manufatti nel loro insieme costituiscono nuova costruzione necessitante di permesso di costruire.

In via dirimente, il Collegio osserva che la vasca ha determinato la creazione di volumi in difetto di autorizzazione paesaggistica. La creazione di volumi aggiuntivi, per la loro idoneità a modificare durevolmente il paesaggio, richiede il previo rilascio del titolo ai sensi dell’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004: la sua assenza è circostanza ex se idonea a legittimare i poteri repressivi. La mancanza del titolo paesaggistico preclude anche l’accertamento di conformità postumo, non consentito in presenza di superfici utili o volumi aggiuntivi. La realizzazione di una vasca con impianto idraulico in zona soggetta a vincolo idrogeologico avrebbe inoltre imposto la relativa autorizzazione.

Quanto alla risalenza dell’opera, il Tribunale applica il criterio di riparto dell’onere probatorio fondato sulla vicinanza della prova: solo il privato può documentare l’epoca di realizzazione del manufatto. La ricorrente non ha assolto tale onere e dagli atti emergono indici presuntivi di recente realizzazione, desunti dall’assenza della vasca in una precedente ingiunzione di demolizione riguardante lo stesso complesso. Il Collegio aggiunge che dalla risalenza dell’abuso non può derivare alcun affidamento incolpevole, costituendo la repressione degli abusi edilizi attività vincolata, che non richiede particolare motivazione sul pubblico interesse. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di giudizio.