Recupero sottotetto e diniego fondato sul dissenso del comproprietario del tetto (TAR Trentino-Alto Adige n. 87 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di permesso di costruire non può essere fondato sul dissenso del comproprietario di una porzione di tetto quando l’intervento di recupero abitativo del sottotetto rientra nelle facoltà di modificazione della cosa comune consentite dall’art. 1102 cod. civ. e non incide sulla funzione di copertura né sulle facoltà di godimento del comproprietario. L’Amministrazione deve verificare la sussistenza di un titolo di disponibilità dell’istante, ma non può dirimere controversie civilistiche tra comproprietari, devolute al giudice ordinario. Qualora l’accesso alla nuova unità abitativa avvenga attraverso un giroscala di proprietà esclusiva di un terzo, l’Amministrazione deve verificare l’esistenza del titolo che ne legittima l’uso.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Bolzano ha respinto la richiesta di permesso di costruire per il recupero abitativo del sottotetto di un immobile condominiale, da realizzare mediante sistemazione interna, innalzamento parziale della copertura, due abbaini e una terrazza di modeste dimensioni.

Il diniego si fondava sulla mancanza del consenso della comproprietaria del tetto, sul contrasto con una servitù intavolata e sulla necessità di rettificare la dimostrazione dell’abitabilità quanto all’altezza interna dei vani. La controinteressata si è costituita e ha proposto ricorso incidentale, deducendo ulteriori profili di illegittimità del progetto non rilevati dal Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio qualifica preliminarmente il tetto oggetto dell’intervento. La p.m. 7 risulta in comproprietà per 4/5 della ricorrente e per 1/5 della controinteressata. Sotto il profilo funzionale, però, essa copre unità collocate in un diverso corpo di fabbrica rispetto a quello in cui si trova l’unità della controinteressata. La situazione proprietaria formale non coincide con la funzione oggettiva del bene: non si configura quindi un bene condominiale ex artt. 1117 e ss. cod. civ., né un condominio parziale, ma una comunione ordinaria ex artt. 1100 e ss. cod. civ..

Esclusa l’applicabilità dell’art. 1127 cod. civ., non ricorrendo alcun incremento di cubatura, il Collegio esamina l’intervento alla luce dell’art. 1102 cod. civ. La realizzazione di abbaini e finestre sul tetto comune, finalizzata a dare aria e luce alla proprietà sottostante, costituisce legittimo esercizio della facoltà d’uso, purché eseguita a regola d’arte e non pregiudizievole della funzione di copertura. Lo stesso vale per la terrazza a tasca, se è salvaguardata la funzione di protezione delle strutture sottostanti.

Le opere interessano esclusivamente la porzione di copertura sovrastante la p.m. 6 e non alterano la destinazione del tetto. La controinteressata non trae alcuna utilità diretta da quella porzione, sicché difetta la possibilità di configurare un pregiudizio attuale o potenziale. Non è pertanto richiesto il suo consenso, ferma restando la tutela dei diritti di terzi nelle sedi civilistiche: il titolo edilizio è sempre rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi.

L’Amministrazione ha invece ecceduto i limiti del proprio potere, invadendo la sfera riservata al giudice ordinario. Anche il diniego fondato sul contrasto con la servitù è illegittimo: la servitù intavolata garantisce l’accesso al tetto per l’ispezione di camini, antenne e orditura, e il progetto non prevede alcun nuovo accesso, limitandosi a rappresentare quello già esistente. La motivazione è carente per illogicità, travisamento dei fatti e difetto di istruttoria.

Il ricorso incidentale è in parte fondato. Quanto alla carenza di titolo, l’Amministrazione avrebbe dovuto verificare l’esistenza di un titolo che legittimasse l’uso del giroscala di proprietà esclusiva della controinteressata quale accesso alla nuova abitazione. La trasformazione del sottotetto da intercapedine tecnica ad appartamento comporta un evidente aggravamento dell’utilizzo del passaggio, contestato dalla proprietaria. È invece fondata la censura sulle distanze: parte della nuova costruzione è collocata a 3 metri dal muro perimetrale, in violazione dei 10 metri prescritti per la zona B2. Non si applicano né l’art. 52 del D.P.G.P. n. 5/1998, non essendo dimostrato il rispetto del limite dimensionale degli abbaini in deroga, né l’art. 2-bis, comma 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001, che demanda alla legge provinciale la definizione dei limiti della deroga.