Costruzione in aderenza imperfetta: necessarie indagini di fatto prima dell’ordine di demolizione (Cass. civ. Sez. 2 n. 6590 del 19.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’amministratore di condominio convenuto può proporre domanda riconvenzionale relativa a diritti sulle parti comuni solo se munito di specifico mandato, non essendo sufficiente il potere di resistere conferitogli dall’art. 1131 c.c. L’autorizzazione assembleare, necessaria per le azioni reali a difesa dei diritti dei condomini, può essere rilasciata anche in via di ratifica successiva dell’operato dell’amministratore, con efficacia retroattiva, anche in appello e con riferimento a tutti gli atti processuali già compiuti. In tema di distanze legali, la natura di un’opera non è di per sé sufficiente a far ritenere integrata la presunzione di costruzione in aderenza imperfetta, dovendo il giudice di merito compiere le indagini di fatto imposte dai principi in materia di costruzione e aderenza, avuto riguardo alla conformazione dell’opera e alla sua autonomia strutturale rispetto al fabbricato preesistente.

Il Fatto

La Corte d’appello di Roma, riformando la sentenza di primo grado, aveva accolto la domanda riconvenzionale del condominio e condannato il ricorrente alla rimozione di una scala, attraverso la quale questi aveva occupato l’intercapedine esistente tra i due fabbricati, con ripristino dei luoghi. Il giudice d’appello aveva fondato la propria decisione sulla natura dell’opera, ritenendo che l’installazione della scala importasse l’operatività della presunzione di una costruzione in aderenza imperfetta.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato congiuntamente il secondo e il terzo motivo, riguardanti rispettivamente la violazione degli artt. 24 Cost., 69, 81 e 100 c.p.c. e la nullità della sentenza per motivazione apparente, ritenendoli fondati. Ha rilevato che la Corte territoriale aveva ordinato la rimessione in pristino basandosi esclusivamente sulla natura dell’opera, senza compiere le verifiche necessarie per accertare se, nel caso di specie, ricorresse effettivamente l’ipotesi della costruzione in aderenza.

La Suprema Corte ha richiamato il principio secondo cui, per aversi costruzione in aderenza, è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente, senza lasciare spazi vuoti. Ha inoltre precisato che, quando tra due costruzioni vi sia uno spazio libero di modeste proporzioni, il giudice non può escludere a priori l’esistenza di un’intercapedine apprezzabile, ma deve valutare la legittimità della costruzione, subordinando la rimozione alla mancata esecuzione o all’impossibilità di eseguire opere di riempimento atte a rendere perfetta l’aderenza.

La Corte ha poi chiarito che, nel calcolo della distanza tra costruzioni ai sensi dell’art. 873 c.c., si deve tenere conto anche delle strutture accessorie come la scala esterna in muratura, qualora abbiano natura di opera edilizia. Ha altresì richiamato il principio per cui l’ipotesi della costruzione in aderenza presuppone che le opere siano autonome dal punto di vista strutturale: qualora tale autonomia non sussista, si configura una costruzione in appoggio. Ne consegue che il giudice d’appello avrebbe dovuto compiere le indagini imposte da tali principi, non potendo limitarsi alla natura dell’opera per ordinare la demolizione.

La Corte ha infine rigettato il primo motivo di ricorso, relativo alla carenza di legittimazione ad agire del condominio, ritenendo che l’autorizzazione assembleare alla proposizione dell’appello, essendo volta a sostenere la fondatezza della domanda riconvenzionale, implicasse la volontà di ratifica degli atti processuali compiuti dall’amministratore. Le deduzioni del controricorrente circa l’ammorsatura delle strutture portanti della scala al muro condominiale non hanno trovato accesso in sede di legittimità, in quanto estranee al ragionamento motivatorio della sentenza gravata.