Actio negatoria servitutis dell’amministratore richiede autorizzazione assembleare (Cass. civ. Sez. II n. 4818 del 23.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio di edifici, le azioni reali dirette ad ottenere statuizioni sulla titolarità, sul contenuto o sulla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio esulano dalle normali attribuzioni dell’amministratore e non rientrano tra gli atti conservativi di cui all’art. 1130, primo comma, n. 4), cod. civ., potendo essere esperite solo previa autorizzazione dell’assemblea. L’actio negatoria servitutis esercitata dall’amministratore senza tale autorizzazione è pertanto proposta da soggetto privo di legittimazione. Diversamente, la domanda di indennizzo rivolta all’assicuratore del condominio costituisce atto conservativo che l’amministratore può compiere autonomamente ex art. 1130, primo comma, n. 4), e art. 1131 cod. civ., senza preventiva delibera assembleare, presupponendo la già autorizzata conclusione del contratto di assicurazione.

Il Fatto

Un condominio, con delibera assembleare, ratificava tre iniziative: l’azione di rivalsa verso la propria compagnia assicurativa per essere tenuto indenne dai danni da risarcire; l’azione di ripetizione di indebito verso una condomina; il mandato all’amministratore per proporre appello avverso una sentenza di primo grado. Alcuni condomini impugnavano la delibera, deducendo la mancata inclusione della ratifica all’ordine del giorno e il difetto della maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2), cod. civ., poiché ritenevano necessaria l’autorizzazione assembleare per ciascuna azione.

Il Tribunale respingeva le domande, qualificando le azioni come atti conservativi che l’amministratore poteva compiere autonomamente. La Corte d’Appello confermava. I condomini ricorrevano per cassazione con quattro motivi, resistiti da un condomino intervenuto.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, relativi alla ratifica dell’azione di rivalsa verso l’assicuratore, sono infondati. La Corte richiama l’orientamento consolidato secondo cui, per la domanda di indennizzo fondata su un contratto di assicurazione stipulato dal condominio, sussiste la legittimazione dell’amministratore ad agire ex art. 1130, primo comma, n. 4), e art. 1131 cod. civ., senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare. L’azione di rivalsa presuppone che la conclusione del contratto sia già stata autorizzata e mira a far fruire i condomini degli effetti favorevoli dello stesso: è dunque atto conservativo.

La Corte chiarisce che la stipulazione del contratto di assicurazione, essendo facoltativa e comportando nuovi obblighi economici, esige la preventiva autorizzazione; diversamente l’azione di rivalsa. Ne deriva che non occorre interrogarsi sulla maggioranza richiesta, non essendovi necessità di approvazione assembleare. L’eventuale decisione dell’amministratore di sottoporre comunque la questione all’assemblea non muta la natura dell’atto. Quanto all’ordine del giorno, l’inclusione della ratifica risultava superflua, avendo la Corte territoriale implicitamente risposto alla censura.

Il terzo motivo è fondato. Le azioni reali, come l’actio negatoria servitutis, siano esse indirizzate contro condomini o terzi, possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, esulando dalle attribuzioni di cui all’art. 1130, primo comma, n. 4), cod. civ.. La Corte richiama numerosi precedenti, tra cui Cass. ord. n. 23190 del 2020 e Cass. n. 20453 del 2016. Irrilevante è che l’autorizzazione fosse stata richiesta per il giudizio di primo grado, né che l’azione fosse stata validamente esercitata da un condomino intervenuto, non essendosi l’amministratore limitato a un intervento ad adiuvandum. La sentenza impugnata, che ha qualificato l’azione come mero atto conservativo, va cassata senza rinvio.

Il quarto motivo è infondato. La ratifica dell’azione di ripetizione di indebito verso la condomina costituiva atto conservativo consentito all’amministratore, trattandosi di azione personale e non reale, fondata sul carattere indebito dei canoni versati in ragione del vincolo di destinazione dell’immobile. Non si ravvisa cessazione della materia del contendere, poiché il rigetto della domanda di annullamento proposta da altro condomino non produce effetto espansivo. In ragione dell’accoglimento del terzo motivo e della reiezione degli altri, la Corte compensa le spese.