Distanze tra pareti finestrate e nozione di parete nei titoli edilizi (TAR Lombardia n. 2748 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, prescritta dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, non è invocabile quando l’edificazione in aderenza, realizzata per l’intera altezza corrispondente, sopprime ogni intercapedine o interstizio tra le costruzioni, venendo meno la ratio igienico-sanitaria della norma. La terrazza di copertura a servizio di un’unità abitativa non integra il concetto di parete finestrata, non costituendo cortina muraria idonea a isolare l’esterno dall’interno, né configura gli estremi della veduta ai sensi dell’art. 900 cod. civ. ove la praticabilità della parte terminale sia esclusa e difetti la prova di una servitù di veduta. Nel calcolo delle distanze entrano gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 metri, secondo le Definizioni Tecniche Uniformi recepite dalla Regione, prevalenti sulle difformi previsioni del regolamento edilizio comunale.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di immobili confinanti con un’area libera circondata da cortine edilizie, impugna il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Milano per la realizzazione di un edificio residenziale con parziale sostituzione edilizia su quell’area. Il titolo era stato richiesto dalla precedente proprietaria e rilasciato alla società divenuta cessionaria del fondo. La ricorrente prospetta profili di illegittimità riguardanti il rispetto della disciplina urbanistica, l’edificazione nei cortili, le distanze e la pianificazione attuativa.

Dopo l’impugnazione del titolo originario, la controinteressata presenta tre SCIA in variante non sostanziali, che modificano l’ingombro dell’edificio. La ricorrente reagisce con tre ricorsi per motivi aggiunti, volti anche a contestare i provvedimenti con cui il Comune ha rigettato gli esposti sollecitanti la vigilanza urbanistica. Le parti eccepiscono la tardività e l’inammissibilità dei gravami.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto le eccezioni preliminari. Il ricorso introduttivo è tempestivo: il termine decorre dalla piena conoscenza delle caratteristiche essenziali dell’opera e della sua incidenza sulla sfera giuridica del terzo, non dalla mera affissione del cartello di cantiere. La conoscenza del progetto da parte di una socia non è riferibile alla società. Sussiste altresì l’interesse al ricorso, che non può desumersi dal solo criterio della vicinitas, ma si ricava dall’insieme delle allegazioni, tra cui l’alterazione dell’assetto igienico-sanitario per violazione delle distanze.

Quanto agli atti sollecitatori, l’istanza di verifica ex art. 19, comma 6-ter, della legge n. 241 del 1990 è ammissibile entro i dodici mesi dalla presentazione della SCIA, in presenza delle condizioni per l’annullamento d’ufficio. Il perimetro del sindacato giurisdizionale resta però circoscritto ai soli profili di illegittimità evidenziati nell’esposto, non essendo la SCIA un provvedimento tacitamente impugnabile.

Nel merito, il Collegio esclude la violazione delle distanze. L’edificazione in aderenza realizzata con la variante elimina la possibilità di intercapedini tra le pareti, facendo venir meno la ratio dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968. La terrazza non è qualificabile come parete finestrata perché svolge funzione di mera copertura del piano terra e manca di volumetria chiusa; non è neppure veduta, risultando la parte terminale non praticabile per la presenza di una fioriera e difettando la prova dell’usucapione di una servitù.

Il criterio di calcolo del progettista è corretto: secondo le Definizioni Tecniche Uniformi, dal computo delle distanze sono esclusi gli aggetti inferiori a 1,50 metri, prevalendo la definizione uniforme sul regolamento edilizio comunale, come sancito dalla Corte costituzionale n. 125 del 2017. Superate le censure sulle superfici filtranti e sul PAVI, il Collegio conferma l’ultrattività del previgente PRG nella parte in cui consente l’edificazione in cortile, esclusa dall’applicazione delle prescrizioni del TUC per la mancata campitura dell’area nella tavola morfologica.

Infine, quanto all’art. 41-quinquies, comma 6, della legge n. 1150 del 1942, la pianificazione attuativa non è necessaria in una zona già completamente urbanizzata e compromessa, non emergendo compromissioni dei valori urbanistici. Il ricorso introduttivo e tutti i motivi aggiunti sono pertanto respinti, con compensazione delle spese di giudizio.