Accertamento della proprietà di parte comune: litisconsorzio necessario di tutti i condomini (Cass. civ. Sez. 2 n. 20869 del 19.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Qualora sia proposta, con efficacia di giudicato, una domanda di accertamento che inerisce all’esistenza o alla estensione del rapporto di condominialità ex art. 1117 cod. civ. — come quella volta a escludere la natura comune di una porzione dell’edificio e a riconoscerne la proprietà esclusiva solo di alcuni condomini —, la stessa non va indirizzata nei confronti del solo amministratore del condominio, ma impone la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. L’accertamento o l’esclusione della qualità di condomino si risolve, infatti, in un minore o maggiore diritto proporzionale di condominio in capo ai proprietari delle altre unità immobiliari e implica una statuizione su titoli di proprietà configgenti, suscettibile di valere solo se resa nei confronti di tutti i soggetti interessati. Tale conclusione non ricorre quando la questione dell’appartenenza della porzione sia oggetto di accertamento meramente incidentale, funzionale alla sola decisione sulla validità di una delibera impugnata, in mancanza di esplicita domanda di una statuizione con efficacia di giudicato sui diritti reali. La violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, non rilevata nei gradi di merito, determina la nullità dell’intero processo e impone alla Cassazione l’annullamento, anche d’ufficio, delle pronunce emesse con rinvio al giudice di prime cure ai sensi dell’art. 383, comma 3, cod. proc. civ.

Il Fatto

Nel 2007, un gruppo di proprietari di unità immobiliari site nella torre A di un complesso condominiale convenne in giudizio il Condominio e il suo amministratore, chiedendo, tra l’altro, che venisse accertato che il lastrico solare di copertura della torre A costituiva proprietà comune soltanto dei condomini della stessa torre, e non dell’intero condominio, che comprendeva anche gli edifici B e C. I ricorrenti impugnavano altresì le delibere assembleari che avevano concesso in locazione i lastrici solari a società di telefonia, contestando la ripartizione dei canoni tra tutti i condomini.

Il Tribunale rigettò le domande, negando l’assunto della proprietà esclusiva; la decisione fu confermata dalla Corte d’appello, che affermò la comproprietà di tutti i condomini dei tre edifici sul lastrico solare della torre A. Avverso tale sentenza uno dei soccombenti ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha preliminarmente escluso l’eccezione di inammissibilità dell’appello per tardività, rilevando come la notifica, non perfezionatasi per il trasferimento dello studio del difensore, fosse nulla e non inesistente e, pertanto, sanabile per raggiungimento dello scopo a seguito della costituzione della parte destinataria, anche se effettuata solo per eccepire la nullità.

Nel merito, la Corte ha rilevato d’ufficio, in quanto risultante dagli atti, la violazione del litisconsorzio necessario sostanziale. La domanda di accertamento della natura non comune del lastrico solare, proposta con efficacia di giudicato, non era stata notificata a tutti i condomini, ma solo al Condominio in persona dell’amministratore. Tale domanda, incidendo sull’esistenza del rapporto di condominialità e sulla configurazione dei diritti di ciascun condomino, richiede la partecipazione al giudizio di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio.

La Corte ha precisato che, ove la questione sull’appartenenza di una porzione immobiliare sia posta solo in via incidentale, al fine di decidere sulla validità di una delibera, non si rende necessario il litisconsorzio; nella specie, invece, l’accertamento era stato chiesto in via principale, con efficacia di giudicato. Da ciò deriva la nullità della pronuncia impugnata e degli atti del giudizio. La mancata rilevazione del vizio da parte dei giudici di merito, che non hanno disposto l’integrazione del contraddittorio, ha comportato l’annullamento della sentenza con rinvio della causa al giudice di primo grado.