Plusvalenza su terreno edificabile e vizi dell’avviso non dedotti (Cass. civ. Sez. V n. 17198 del 26.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria concorrono a formare il reddito imponibile secondo l’art. 67 t.u.i.r. già in presenza dell’adozione, da parte del Comune, dello strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione degli strumenti attuativi. L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto quando l’Amministrazione pone il contribuente in grado di conoscere la pretesa nei suoi elementi essenziali e di contestarne l’an ed il quantum debeatur. La nullità dell’atto impositivo non dedotta con il ricorso introduttivo non è rilevabile d’ufficio e non può essere introdotta per la prima volta nelle successive fasi del giudizio. La sopravvenienza di una pronuncia di incostituzionalità non legittima la rimessione in termini per far valere un motivo non tempestivamente proposto.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate emetteva nei confronti della contribuente un avviso di accertamento, ai sensi dell’art. 41-bis d.P.R. n. 600 del 1973, con il quale, per l’anno di imposta 2009, recuperava a tassazione la plusvalenza non esposta in dichiarazione, realizzata con la cessione a titolo oneroso di terreni oggetto di un atto di compravendita registrato nell’aprile 2009.

La contribuente impugnava l’atto dinanzi alla CTP di Reggio Calabria, che accoglieva parzialmente il ricorso rideterminando la plusvalenza sulla differenza tra il corrispettivo dichiarato e il valore iniziale del terreno acquisito per successione. La CTR della Calabria, Sezione distaccata di Reggio Calabria, rigettava l’appello della contribuente. Avverso tale sentenza la contribuente proponeva ricorso per cassazione affidato a sei motivi; l’Agenzia resisteva con controricorso e la ricorrente depositava memoria.

La Motivazione della Corte

Il primo, il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente, sono infondati, pur dovendosi in parte correggere la motivazione della sentenza impugnata. La contribuente aveva interesse a una pronuncia di invalidità dell’atto impositivo, ma la doglianza non poteva trovare accoglimento: l’avviso di accertamento ha carattere di provocatio ad opponendum e l’obbligo di motivazione è soddisfatto ogni qualvolta l’Amministrazione abbia posto il contribuente in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e di contestarne efficacemente l’an ed il quantum debeatur (Cass. n. 730 del 2025).

L’Ufficio aveva indicato i presupposti del recupero in ragione della plusvalenza riscontrata tra il prezzo di acquisto e quello realizzato in sede di vendita, come rettificato ai fini dell’imposta di registro. Compete al giudice del gravame verificare se risulti accertata la percezione di una plusvalenza imponibile sulla base di criteri di stima anche diversi (Cass. n. 31372 del 2024); resta riservato alla successiva sede contenziosa l’onere dell’Ufficio di provare gli elementi di fatto giustificativi della pretesa e la facoltà del contribuente di dimostrarne l’infondatezza. Tanto era accaduto nel giudizio, ove la CTP aveva ridotto la pretesa adeguandola al prezzo risultante dalla vendita, con conseguente difetto di interesse sulle doglianze già accolte in primo grado.

Il secondo e il quinto motivo, attinenti alla sottoscrizione dell’atto impositivo, sono inammissibili. La CTR aveva rigettato la censura con doppia motivazione: l’inammissibilità del motivo non proposto con il ricorso introduttivo e, impropriamente, il merito. Per orientamento consolidato, quando il giudice, dopo una statuizione di inammissibilità, inserisca argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha onere né interesse a impugnare la motivazione svolta ad abundantiam (Cass. Sez. U. n. 3840 del 2007; Cass. n. 2722 del 2024).

Nelle ipotesi di invalidità degli atti impositivi opera il generale principio di conversione dei vizi in motivi di gravame, sicché le nullità non dedotte con il ricorso originario non possono essere rilevate d’ufficio né fatte valere per la prima volta in cassazione (Cass. n. 12313 del 2018; Cass. n. 24669 del 2021). La sopravvenienza della sentenza della Corte costituzionale n. 37 del 2015 non legittima alcuna rimessione in termini, poiché gli effetti retroattivi nei giudizi pendenti si esplicano entro il limite dei rapporti esauriti e il giudice può applicare la pronuncia solo se la parte ha introdotto tempestivamente la questione e i connessi fatti (Cass. n. 10097 del 2024). Il vizio di motivazione è difforme dal vizio di sottoscrizione, fondandosi su diversi fatti costitutivi, e la contribuente non ha dimostrato di aver introdotto la questione entro le barriere preclusive del primo grado.

Il sesto motivo è infondato. L’art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 2006, ha chiarito che un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione degli strumenti attuativi. La norma ha portata di interpretazione autentica ed efficacia retroattiva (Cass. Sez. U. n. 25505 del 2006). Incontestata la collocazione del bene in zona B, la CTR ha correttamente ritenuto sufficiente la mera potenzialità edificatoria ricollegabile alle previsioni del PRG. La specifica questione della suscettività edificatoria riservata alla mano pubblica, dedotta solo in memoria, non è stata affrontata dalla CTR e introduce accertamenti di fatto non compiuti dal giudice del merito: il motivo è pertanto inammissibile sotto tale profilo (Cass. n. 2038 del 2019). Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità.