La dichiarazione di voler eseguire il preliminare è rinuncia alla condizione unilaterale (Cass. civ. Sez. II n. 19031 del 13.06.2022)

Principi di diritto (Massima)
La condizione cosiddetta unilaterale, convenuta nell’interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, può emergere per implicito come corollario dello scopo che le parti si propongono. La dichiarazione della parte nel cui interesse la condizione è stata prevista di non volersene avvalere non integra rinuncia in senso proprio, ma configura esercizio di un’opzione o diritto potestativo con efficacia modificativa del contratto, soggetta alla forma prevista per il negozio cui accede. Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali; la rinuncia alla condizione e la modifica di elementi accidentali non richiedono la forma scritta e possono desumersi anche da atti processuali, come la citazione o la dichiarazione a verbale della parte, che manifestino inequivocabilmente la volontà di dare esecuzione al contratto.

Il Fatto

Il promissario acquirente di un terreno conveniva in giudizio l’erede del promittente venditore chiedendo, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., il trasferimento coattivo dell’immobile, previo pagamento del prezzo. Il contratto preliminare conteneva una clausola che subordinava la sopravvivenza della promessa alla possibilità di realizzare box sull’area, per ragioni indipendenti dalla volontà dell’acquirente. Dopo un primo rigetto confermato in appello, la Cassazione aveva cassato con rinvio, ritenendo la clausola qualificabile come condizione unilaterale.

Il giudice del rinvio rigettava nuovamente la domanda, ritenendo che la manifestazione di volontà di non avvalersi della condizione dovesse provenire personalmente dalla parte e rivestire la forma scritta, non essendo sufficienti gli atti difensivi sottoscritti dai soli procuratori. Avverso tale decisione il promissario acquirente proponeva ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro, l’omesso esame della dichiarazione resa e sottoscritta personalmente a verbale d’udienza, con la quale aveva confermato l’offerta di pagamento del prezzo e la volontà di addivenire alla vendita.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, incentrato sull’omesso esame di un fatto decisivo, rilevando che la sentenza impugnata aveva trascurato di apprezzare il complesso degli indici processuali idonei a manifestare la volontà dell’acquirente di non avvalersi della condizione. In particolare, la dichiarazione resa personalmente a verbale, da valutare congiuntamente all’atto di citazione, costituiva una inequivoca manifestazione di volontà di dare esecuzione al contratto, superando l’ostacolo della presunta mancanza di una dichiarazione negoziale proveniente dalla parte sostanziale.

La Corte ha richiamato il principio consolidato secondo cui, nei contratti a forma scritta ad substantiam, la forma è richiesta solo per gli elementi essenziali (consenso, res, pretium), mentre la rinuncia a un elemento accidentale come la condizione non necessita di forma scritta. Ha inoltre precisato che la produzione in giudizio della scrittura e gli atti processuali della parte, come la citazione sottoscritta dal procuratore, possono integrare la manifestazione di volontà negoziale, purché inequivoci nel senso di volere comunque la stipulazione del definitivo.

Quanto alla natura della condizione unilaterale, la Corte ha esaminato criticamente l’orientamento espresso dalla sentenza n. 11816/1992, che configura la dichiarazione di non avvalersi della condizione come esercizio di un’opzione o diritto potestativo soggetto alla forma del contratto. Ha osservato che tale costruzione non è esente da critiche, ma ha ritenuto non necessario soffermarsi sulla struttura dell’istituto, essendo dirimente la sussistenza di una dichiarazione negoziale proveniente dalla parte e avente forma idonea.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, assorbiti i restanti motivi, e ha rinviato alla Corte d’appello in diversa composizione, la quale dovrà valutare la dichiarazione a verbale e gli altri atti processuali come manifestazione di volontà di voler eseguire il contratto nonostante la condizione, nonché esaminare le domande riconvenzionali di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta e di attualizzazione del prezzo.