Accessione: indennizzo al terzo costruttore e prova del quantum (Cass. civ. Sez. II n. 14741 del 01.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accessione, il proprietario del fondo che, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 936 c.c., non abbia chiesto entro sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione la rimozione delle opere fatte dal terzo con materiali propri, deve corrispondere a quest’ultimo l’indennizzo di cui all’art. 936, comma 2, c.c. La domanda volta a conseguirlo non può essere rigettata per il solo fatto che il terzo non abbia pienamente provato il suo ammontare: è sufficiente la prova dei fatti costitutivi del diritto all’indennizzo per attivare, in capo al giudice, i poteri istruttori d’ufficio, quali la consulenza tecnica e il giuramento suppletorio, volti a determinarne il quantum. Il rigetto dell’azione ex art. 2041 c.c. consegue al carattere sussidiario e residuale di tale rimedio rispetto alla domanda principale.

Il Fatto

Il ricorrente aveva stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto alcuni terreni di proprietà dell’intimato, con immediata immissione nel possesso, e su quei terreni aveva realizzato a proprie spese un fabbricato. Con sentenza del Tribunale, passata in giudicato, il preliminare era stato risolto per inadempimento del promissario acquirente, con condanna al rilascio dei terreni. Avvenuto il rilascio, il ricorrente aveva chiesto il pagamento dell’indennità ex art. 936, comma 2, c.c. e, in subordine, ex art. 1150, comma 3, c.c. e ex art. 2041 c.c.

Il Tribunale aveva rigettato le domande per difetto dei presupposti. La Corte d’Appello, pur riconoscendo in astratto il diritto all’indennizzo e la qualità di committente dell’opera, aveva confermato il rigetto per mancata prova del costo sostenuto e per non avere il ricorrente allegato l’aumento di valore arrecato al fondo. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il motivo, rubricato come violazione e falsa applicazione dell’art. 936, comma 2, c.c., è fondato. La Corte individua un duplice errore nella sentenza impugnata. Il primo: avere rigettato la domanda per mancata prova del costo dei materiali e della manodopera pur avendo accertato la sussistenza del diritto all’indennizzo, risultando provato che il ricorrente aveva commissionato l’opera costruita sul fondo dell’intimato.

Il secondo errore: avere ritenuto precluso il ricorso all’altro parametro di determinazione dell’indennizzo, perché il ricorrente aveva chiesto solo il pagamento dei costi e non aveva fatto riferimento all’aumento di valore dell’immobile. Sul punto la Corte ricostruisce la struttura della fattispecie: l’obbligo di pagamento dell’indennizzo posto a carico del proprietario sorge dall’esercizio del diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo con materiali propri, che si verifica automaticamente per la scadenza del termine semestrale dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’incorporazione.

Tale obbligo, così come il diritto all’indennizzo del terzo, non viene meno ove il terzo non provi il quantum in relazione a entrambi i parametri tra i quali la scelta può operare, ossia il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera, oppure l’aumento di valore arrecato al fondo. La Corte richiama sul punto i propri precedenti, Cass. n. 5420 dell’8 marzo 2011 e Cass. n. 50 dell’8 gennaio 1996, e dà continuità al principio già espresso da Cass. Sez. II n. 13359 del 16 maggio 2023.

Nella specie il fatto costitutivo del diritto non è più in contestazione, come la stessa Corte distrettuale ha riconosciuto, essendo decorso il termine semestrale per la scelta tra ritenzione e rimozione. Risulta altresì provato il costo dell’opera, essendo stata disposta una CTU. Da ciò la conseguenza processuale: la Corte d’Appello, ove avesse ritenuto non soddisfacente l’esito della consulenza nella determinazione dell’indennizzo secondo uno dei due parametri, aveva il potere-dovere di disporne altra, ma non poteva rigettare la domanda per mancanza di prova del quantum.

La Corte accoglie quindi il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione.