Risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore e doppio della caparra (Trib. Massa n. 175/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore che prometta un immobile affetto da vizi e non garantisca il pieno godimento della servitù di passaggio è inadempiente, legittimando il promissario acquirente a diffidare ex art. 1454 c.c. e a ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento grave ex art. 1453 c.c. La risoluzione per inadempimento del venditore comporta, ai sensi dell’art. 1385 c.c., la condanna dello stesso al pagamento del doppio della caparra ricevuta, oltre alla restituzione degli acconti versati a titolo di prezzo. Il detentore qualificato (promissario acquirente immesso nel possesso) non ha diritto all’indennità per miglioramenti ex art. 1150 c.c., né a trattenere il bene per il rimborso delle spese, diritti riservati al possessore di buona fede.

Il Fatto

Il promittente venditore ha stipulato con il promissario acquirente un contratto preliminare di compravendita con clausola rent to buy, con consegna anticipata dell’immobile e versamento di acconti per complessivi € 45.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e ulteriori € 5.000,00 in conto prezzo. L’immobile presentava gravi vizi (infiltrazioni, copertura in cemento amianto, impianto elettrico inadeguato) e la servitù di passaggio era stata ostruita dal fratello del venditore. Il promissario acquirente ha diffidato il venditore a sanare i vizi e ripristinare il passaggio, ma la diffida è rimasta inadempiuta. Il venditore ha agito per la risoluzione per inadempimento dell’acquirente e per il rilascio; l’acquirente ha proposto riconvenzionale per la risoluzione per inadempimento del venditore e la condanna al doppio della caparra.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha rigettato le domande attoree, ritenendo provato l’inadempimento del venditore. Le prove testimoniali hanno confermato la presenza di vizi strutturali (infiltrazioni, distacco di calcestruzzo, copertura in amianto) e la mancata garanzia del pieno godimento della servitù di passaggio, ostruita dal fratello del venditore nonostante la costituzione della servitù. Il venditore aveva espressamente garantito la conformità degli impianti e la piena disponibilità dell’immobile, obblighi rimasti inadempiuti. La diffida ad adempiere inviata dall’acquirente il 4 agosto 2020, con termine di quindici giorni, è rimasta senza riscontro, determinando la risoluzione di diritto del contratto. La successiva diffida del venditore, inviata quando la risoluzione era già intervenuta, è stata ritenuta inefficace. L’inadempimento del venditore è stato qualificato come grave e imputabile, avendo egli promesso un bene non conforme e non garantito la servitù, incidendo in modo sostanziale sul sinallagma contrattuale.

Accolta la riconvenzionale, la Corte ha dichiarato la risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore. Ha condannato il venditore al pagamento del doppio della caparra confirmatoria (€ 90.000,00) ai sensi dell’art. 1385 c.c., e alla restituzione dell’ulteriore acconto di € 5.000,00 versato a titolo di prezzo, oltre interessi legali dalla data dei versamenti. Ha rigettato la domanda di indennità di occupazione avanzata dal venditore, ritenendo che la detenzione dell’immobile da parte dell’acquirente fosse giustificata fino alla risoluzione (a titolo gratuito) e che, dopo la risoluzione, l’omesso rilascio fosse giustificato dall’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., mancando il pagamento del doppio della caparra. Ha inoltre rigettato la domanda di rimborso delle spese per i miglioramenti (rifacimento impianto elettrico), poiché il promissario acquirente è mero detentore qualificato e non possessore, e i diritti ex artt. 1150 e 1152 c.c. non sono applicabili per analogia; in ogni caso, tali diritti sorgono solo alla riconsegna del bene.

Implicazioni Pratiche

1. Onere del venditore di garantire la conformità e la servitù: Il promittente venditore che, nel preliminare, garantisca la conformità degli impianti e la piena disponibilità dell’immobile, risponde dei vizi e delle molestie (es. ostruzione della servitù) anche se non materialmente causati da lui; l’inadempimento di tali garanzie, se grave, legittima la risoluzione del contratto e la condanna al doppio della caparra.
2. Efficacia della diffida ad adempiere e priorità della riconvenzionale: Il promissario acquirente che riceva una diffida dal venditore può opporre l’eccezione di inadempimento e, se la diffida del venditore è successiva alla propria, far valere la risoluzione già intervenuta; il giudice valuta la tempistica e l’effettiva gravità dell’inadempimento, dando prevalenza alla diffida tempestiva.
3. Mancanza di indennizzo per miglioramenti in caso di detenzione qualificata: Il promissario acquirente immesso nel possesso anticipato del bene è mero detentore qualificato e non ha diritto all’indennità per miglioramenti ex art. 1150 c.c., né al diritto di ritenzione ex art. 1152 c.c., diritti riservati al possessore di buona fede; le spese sostenute per migliorare l’immobile, anche se utili, non sono rimborsabili in assenza di un accordo specifico, salva l’azione di arricchimento, che è sussidiaria e non esperibile in via alternativa.

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