Ripartizione forfettaria delle spese di riscaldamento illegittima per i condomini distaccati (Cass. civ. Sez. II n. 18045 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel condominio in cui sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, la ripartizione delle spese di riscaldamento deve avvenire in base al consumo effettivamente registrato, non secondo criteri forfettari o millesimali. Una suddivisione parzialmente forfettaria, come il 20% ripartito per tabella millesimale, è pertanto illegittima salvo che sia approvata all’unanimità o prevista da un regolamento condominiale contrattuale. Il condomino distaccatosi dall’impianto centralizzato concorre esclusivamente alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto, secondo un conteggio delle spese effettive e non mediante liquidazione forfettaria preventiva. In sede di rinvio, l’eccezione di compensazione sollevata a fronte della domanda di ripetizione di indebito ex art. 389 cod. proc. civ. è ammissibile, costituendo conseguenza diretta della pronuncia di annullamento.

Il Fatto

Alcuni condomini impugnavano davanti al Tribunale di Roma la delibera assembleare con cui il condominio aveva stabilito l’installazione di dispositivi di contabilizzazione del calore e la ripartizione delle spese di riscaldamento per il 20% secondo tabella millesimale e per l’80% secondo i consumi registrati. Essi erano già distaccati dall’impianto centralizzato, avendo realizzato un impianto autonomo.

Dopo l’accoglimento dell’appello in primo grado, la Cassazione, con una precedente pronuncia, aveva annullato con rinvio, imponendo al giudice di rinvio di accertare se le soluzioni tecniche alternative avessero comportato maggiori costi e chi dovesse sopportarli. La Corte d’appello di Roma, in sede di rinvio, aveva rigettato il gravame e accolto la domanda di ripetizione di indebito del condominio. Da qui il nuovo ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il collegio affronta anzitutto la portata del giudicato formatosi con la precedente sentenza di annullamento. La Corte rileva che quella pronuncia aveva lasciato impregiudicate le questioni relative al quantum della contribuzione alle spese generali di funzionamento dell’impianto da parte dei condomini distaccatisi. Il giudice di rinvio aveva invece ritenuto definitivamente accertata l’incontroversa legittimità dell’addebito di una quota delle spese fisse anche a carico dei distaccati, dando così per consolidata la questione della percentuale di contribuzione.

Quanto al criterio di ripartizione, la Corte muove dall’art. 26, comma 5, della legge n. 10/1991, che collega le spese di riscaldamento al consumo effettivamente registrato e non a costi forfettari. Il principio trova conferma nell’art. 1118, comma 4, cod. civ., nel testo novellato dalla legge n. 220 del 2012, e nell’art. 9, comma 5, del d.lgs. n. 102/2014.

La Corte ribadisce che il condomino distaccato è tenuto a concorrere alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto, con conteggio delle spese effettive e senza alcuna liquidazione forfettaria preventiva. Il criterio si salda con la regola dell’art. 1123 cod. civ., che rapporta la contribuzione al valore della proprietà, all’uso e alla concreta utilità.

Da qui la conclusione: una ripartizione fissa in ragione del 20% può ritenersi legittima solo se approvata all’unanimità o prevista da un regolamento condominiale contrattuale; diversamente è illegittima. Sono richiamate, sul punto, Cass. n. 19893/2011, Cass. n. 12580/2017, Cass. n. 11970/2017, Cass. n. 28051/2018 e Cass. n. 28282/2019.

Sul piano processuale, la Corte accoglie il motivo relativo alla compensazione: l’eccezione sollevata dai condomini a fronte della domanda restitutoria ex art. 389 cod. proc. civ. è ammissibile, perché costituisce conseguenza diretta della pronuncia di annullamento e non un’ampliazione preclusa dalle domande originarie. Fondato è anche il motivo sulle spese del primo grado, non essendo configurabile alcun giudicato sul relativo capo, caducato per effetto della riforma in appello.

La sentenza impugnata è quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà uniformarsi ai principi enunciati e regolare anche le spese del giudizio di legittimità.