Concessionario di area pubblica soggetto passivo IMU anche sui fabbricati (Cass. civ. Sez. V n. 26655 del 12.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il concessionario di un’area demaniale è soggetto passivo dell’imposta ai sensi dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, e tale posizione non muta quando oggetto della concessione sia il fabbricato edificando o edificato sull’area, di cui il concessionario costituisce o costituirà accessione ex art. 934 cod. civ. Il presupposto impositivo resta radicato nella posizione di concessionario, a prescindere dalla assimilabilità, quoad effectum, della situazione a un diritto reale ovvero a un diritto personale di godimento. La regola vale anche per i beni del patrimonio indisponibile, sussistendo la medesima ratio che giustifica la soggettività passiva del concessionario di beni demaniali, poiché entrambe le categorie appartengono ai beni pubblici e non differiscono quanto alla funzione esercitata. Il godimento del bene concesso identifica il presupposto del tributo.

Il Fatto

Un Comune ha notificato a una società un avviso di accertamento per il pagamento di oltre 126.000 euro, a titolo di IMU dovuta per l’anno 2017 in relazione a un parco pubblico e ai fabbricati ivi realizzati. I beni sono di proprietà comunale, acquisiti al patrimonio indisponibile dell’ente in forza della convenzione stipulata con la società, che ne è concessionaria esclusiva per trentatré anni.

La società ha impugnato l’atto, sostenendo di non essere soggetto passivo: la convenzione non integrerebbe una concessione, bensì un contratto di appalto, e la stessa giurisprudenza richiamata dal giudice tributario non si attaglierebbe ai gestori dei Punti Verde Qualità. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado hanno respinto il ricorso. La società ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina l’unico motivo, con cui si denuncia la violazione dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011 e delle norme civilistiche sull’accessione e sui diritti reali di godimento. La tesi difensiva muove dalla qualificazione del rapporto: esclusa la natura concessoria, cadrebbe la base della soggettività passiva tributaria.

La Corte respinge la qualificazione alternativa sul piano documentale. La convenzione ha ad oggetto «la concessione in uso dell’area di proprietà comunale» e prevede che le opere realizzate siano acquisite al patrimonio indisponibile dell’amministrazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 934 cod. civ.; la stessa ricorrente riconosce di avere ricevuto in gestione le opere per trentatré anni. Il canone di concessione è pari a zero, ma ciò non incide sull’individuazione del soggetto passivo.

Sul piano del diritto, la Corte richiama il proprio precedente reso tra le stesse parti sulla medesima questione (Cass., Sez. 5, n. 10292 del 2026). L’art. 18, comma 3, della legge n. 388 del 2000, modificando l’art. 3, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992, aveva reso il concessionario obbligato non solo sostanziale, ma anche formale, dall’annualità 2001, facendo venir meno la necessità di accertare se la concessione avesse effetti reali o obbligatori. L’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011 ha confermato la regola per l’IMU, ribadita dall’art. 1, comma 743, della legge n. 160 del 2019.

Quanto alla asserita diversità tra concessione dell’area e concessione del fabbricato insistente sull’area, la Corte la esclude: la situazione soggettiva del concessionario non cambia in relazione al fabbricato edificato o edificando, di cui lo stesso costituisce o costituirà accessione. Il presupposto impositivo resta ancorato alla posizione concessoria. La medesima eadem ratio opera per i beni del patrimonio indisponibile, come affermato da Cass., Sez. 5, n. 18946 del 2025 e dal precedente n. 10292 del 2026.

La Corte esclude, infine, che la proposta di definizione anticipata formulata in altro procedimento tra le stesse parti assuma valore decisorio, richiamando Cass. Sez. U. n. 36069 del 2023 sull’art. 380-bis, comma 3, cod. proc. civ. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese; la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.