Condono edilizio: la prova dell’acquisto del bene grava sul richiedente (Cons. Stato n. 6914 del 05.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, il richiedente che assuma di avere acquistato il cespite per accessione ai sensi dell’art. 934 cod. civ. è onerato di provare il proprio titolo di proprietà e l’epoca di realizzazione dell’abuso. La mancata menzione del bene nel titolo di acquisto e l’omessa produzione in sede procedimentale della documentazione attestante l’epoca della trasformazione abusiva integrano un’insuperabile incertezza sull’acquisto a titolo originario, idonea a fondare il legittimo diniego di sanatoria. Il difetto di prova non è superato dalla circostanza che il locale risulti graficizzato nel titolo edilizio originario, poiché ciò attesta l’esistenza fisica del manufatto, non la sua appartenenza giuridica al richiedente. Le censure di ordine procedimentale non inficiano la determinazione conclusiva quando questa sia assistita da plurime e convergenti ragioni di rigetto, ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990.

Il Fatto

L’appellante aveva acquistato all’asta giudiziaria, con decreto di trasferimento del Tribunale di Latina dell’8 giugno 2004, un appartamento con terrazzo di pertinenza al terzo piano di un villino in Gaeta, edificato in forza di licenza edilizia del 1974. Sul terrazzo insisteva un originario stenditoio, che il debitore esecutato aveva trasformato, con opere non assentite, in monolocale per civile abitazione con portico.

Per tali opere l’appellante aveva chiesto il condono ai sensi dell’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985, che consente la sanatoria entro centoventi giorni dal trasferimento derivante da procedure esecutive. Il Comune di Gaeta aveva negato la sanatoria, rilevando che nel titolo di proprietà era menzionato solo il terrazzo quale pertinenza e che il frazionamento era intervenuto successivamente all’acquisto. Il TAR Lazio, sezione staccata di Latina, aveva respinto il ricorso; di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il motivo con cui l’appellante assume l’acquisto del locale per accessione ex art. 934 cod. civ., sul rilievo che lo stenditoio sarebbe stato realizzato sulla proprietà del terrazzo e quindi attrarrebbe a sé la costruzione. La sentenza di primo grado aveva già escluso i presupposti della vicenda acquisitiva, e il Consiglio di Stato ritiene il ragionamento immune dalle censure.

Il dato di partenza è l’assenza di qualsiasi menzione del locale stenditoio nel titolo di acquisto in favore dell’appellante, circostanza non contestata. Da ciò il primo giudice aveva ricavato che il cespite, ancorché fisicamente preesistente, non facesse giuridicamente parte del diritto trasferito. La difesa dell’appellante insiste sul fatto che il locale sarebbe graficizzato nella licenza edilizia del 1974: ma tale rilievo attesta solo l’esistenza materiale del manufatto, non la sua titolarità in capo all’acquirente.

Quanto all’accessione, la Corte conferma che essa presuppone l’inesistenza ab origine del locale e la sua realizzazione successiva all’acquisto del terrazzo. Nel caso concreto permane invece un’incertezza sull’epoca della trasformazione abusiva, non superata dalla documentazione prodotta in sede procedimentale. Non è possibile stabilire, in particolare, se l’opera sia stata realizzata al di sopra di una superficie già trasferita all’appellante, alla quale la proprietà si sarebbe estesa per effetto della disposizione civilistica.

Analogo ragionamento vale per il frazionamento catastale da cui ha tratto origine l’unità immobiliare oggetto di condono: esso è intervenuto dopo l’acquisto e l’amministrazione ne aveva chiesto l’autorizzazione, senza ottenere riscontro. Il Collegio osserva che la determinazione di diniego risulta assistita da plurime e convergenti ragioni e che le censure di ordine procedimentale, anche quelle relative alla violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990, non sarebbero comunque idonee a infirmarla ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2.

L’appello è pertanto respinto e la sentenza di primo grado confermata, con compensazione delle spese in ragione della peculiarità della vicenda.