Rilievo officioso della nullità del contratto di appalto e obbligo di contraddittorio (Cass. civ. Sez. 2 n. 6622 del 19.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale. Nel primo caso, l’opera, radicalmente diversa per caratteristiche tipologiche e volumetrie, è equiparata a quella realizzata in assenza di concessione, con conseguente nullità del contratto per illiceità dell’oggetto e violazione di norme imperative. Nel secondo caso, invece, la nullità non sussiste. Il carattere abusivo delle opere non determina quindi de plano la nullità del contratto, ma richiede una specifica ricostruzione in fatto sul tipo di abuso. Il giudice che, anche in appello, rilevi d’ufficio la nullità del contratto deve provocare il contraddittorio tra le parti, assegnando un termine per il deposito di memorie contenenti osservazioni, a pena di nullità della decisione adottata come sentenza “a sorpresa”.

Il Fatto

Un proprietario di un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale conveniva in giudizio altri due proprietari di unità immobiliari del medesimo edificio, chiedendone la condanna al rimborso pro quota delle somme da lui anticipate per lavori di rifacimento di parti comuni, quali tetto di copertura, lastrico solare, solaio interpiano e facciata.

Il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’appello, investita del gravame, confermava la decisione, ritenendo che la ristrutturazione edilizia integrasse il reato di cui agli artt. 33 e 95 d.P.R. n. 380/2001 e che, conseguentemente, i contratti stipulati per l’esecuzione dei lavori fossero nulli, con esclusione di ogni diritto alla restituzione di quanto pagato. Il soccombente proponeva ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro, la violazione degli artt. 183, comma 4, e 101, comma 2, c.p.c., nonché dell’art. 111 Cost.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato prioritariamente la censura con cui il ricorrente lamentava che la nullità del contratto d’appalto fosse stata rilevata d’ufficio dal giudice di merito senza che le parti avessero avuto modo di contraddire. La Corte ha osservato come la tesi della nullità costituisse una ricostruzione giuridica ex post rispetto alle difese svolte nei gradi di merito, nelle quali il carattere abusivo delle opere era stato invocato dal convenuto solo come ragione di fatto idonea a giustificare il diniego del rimborso, senza proporre una formale eccezione di nullità del contratto.

La Suprema Corte ha chiarito che la nullità del contratto di appalto per opere abusive non discende automaticamente dall’accertamento dell’abuso edilizio, ma richiede una verifica sulla natura totale o parziale della difformità rispetto al titolo edilizio. Solo nel primo caso, infatti, l’opera è equiparabile a quella realizzata in assenza di concessione edilizia, con conseguente nullità del contratto per illiceità della causa; nel secondo caso, invece, la nullità non opera.

Alla luce di tali premesse, il giudice che intenda fondare la decisione su una questione rilevata d’ufficio, come la nullità del contratto, è tenuto a provocare il contraddittorio. La Corte ha richiamato il principio secondo cui il potere di rilievo officioso della nullità spetta anche al giudice d’appello, trattandosi di questione afferente ai fatti costitutivi della domanda e integrante un’eccezione in senso lato, rilevabile d’ufficio ai sensi dell’art. 345 c.p.c. Tuttavia, l’esercizio di tale potere impone di assegnare alle parti un termine per il deposito di memorie contenenti osservazioni, a pena di nullità della sentenza per violazione del principio del contraddittorio e per evitare decisioni “a sorpresa”.

La Corte ha quindi accolto il primo motivo di ricorso, assorbendo i restanti, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.