Cassazione: la vendita di fabbricato con demolizione e ricostruzione non è cessione di terreno edificabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 8418 del 03.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della tassazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus. L’alienazione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure quando le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, e neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. È inibito all’Ufficio il superamento del diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni, non potendosi porre a carico del venditore un’asserita plusvalenza commisurata alla residua capacità edificatoria del suolo.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava a una contribuente un avviso di accertamento con cui riprendeva a tassazione, ai fini IRPEF, una plusvalenza realizzata per effetto della vendita di un compendio immobiliare acquisito per successione. L’Ufficio riqualificava la cessione, formalmente avente ad oggetto fabbricati, come alienazione a titolo oneroso di terreno edificabile, essendo stato rilasciato dal Comune un permesso di costruire in favore della società acquirente per la demolizione e la ricostruzione dei fabbricati esistenti.

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso della contribuente, e la Commissione Tributaria Regionale confermava la decisione, ritenendo che oggetto della vendita fosse stato un terreno con destinazione edificatoria. Avverso tale sentenza la contribuente proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 38, comma 3, del d.P.R. n. 600/1973 e dell’art. 67 del t.u.i.r., mentre l’Agenzia si costituiva con un mero atto di costituzione.

La Motivazione della Corte

La Corte, in applicazione del principio della ragione più liquida, ha esaminato con priorità il secondo motivo di ricorso, relativo alla violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del t.u.i.r., ritenendolo fondato. Nel ricostruire il consolidato orientamento di legittimità, la Corte ha precisato che l’entità sostanziale di un fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura ed eventuale, oltre che rimessa alla volontà di un soggetto diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale.

La Corte ha escluso che rilevi la circostanza che l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa della domanda di concessione edilizia, in quanto la ratio della norma è quella di tassare la plusvalenza derivante non da un’attività produttiva del proprietario, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica. Non è, pertanto, possibile porre a carico del venditore una plusvalenza commisurata alla residua capacità edificatoria del suolo, dovendosi considerare che nel prezzo di cessione dell’edificio è computata anche la capacità edificatoria inespressa.

Diversamente opinando, sarebbero produttive di plusvalenza imponibile tutte le alienazioni di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto, poiché questi potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o ampliati, a prescindere dall’intenzione delle parti. La CTR, avendo qualificato l’operazione come cessione di terreno edificabile per essere stato rilasciato all’acquirente il permesso di demolire e ricostruire i fabbricati, non si è attenuta a tali principi.

La Corte ha accolto il secondo motivo, assorbito il primo, e, non risultando necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha deciso la causa nel merito, accogliendo l’originario ricorso della contribuente e annullando l’avviso di accertamento. Le spese del doppio grado di merito sono state compensate, essendosi i principi di diritto consolidati solo dopo la proposizione dell’appello, mentre le spese di legittimità sono state poste a carico dell’Agenzia soccombente.