Art. 1117 c.c. – Presunzione di condominialità, titolo contrario, criterio funzionale, supercondominio e principali orientamenti giurisprudenziali
L’art. 1117 c.c., per come emerge dai materiali giurisprudenziali disponibili, costituisce la norma cardine per l’individuazione delle parti comuni dell’edificio e opera attraverso una presunzione di condominialità fondata non su un automatismo puramente formale, ma sulla destinazione oggettiva del bene al servizio o al godimento comune e sul suo rapporto di accessorietà rispetto alle proprietà esclusive, salva la prova di un titolo contrario espresso e inequivoco (Cass. n. 20167/2025; Cass. n. 13317/2022; Cass. n. 30713/2024).
La giurisprudenza più solida chiarisce che l’art. 1117 c.c. non va letto come norma meramente descrittiva, ma come criterio di attribuzione della comproprietà delle porzioni che, per struttura o funzione, servono l’intero edificio o più unità immobiliari, e che il giudice deve sempre muovere da un doppio controllo: prima verificare la funzione concreta del bene, poi accertare se esista un titolo originario idoneo a vincere la presunzione (Cass. n. 20145/2022; Corte app. L’Aquila n. 219/2025; Cass. n. 41254/2021).
Cosa prevede l’articolo
La presunzione di condominialità e il titolo contrario
Il titolo contrario, per essere idoneo a superare la presunzione, deve risultare in modo chiaro dal primo atto di frazionamento o dal primo atto di trasferimento dell’originario proprietario, oppure da altro titolo geneticamente rilevante; non bastano il silenzio dell’atto, indicazioni equivoche, menzioni generiche, successivi atti di vendita non coerenti con il titolo originario, né semplici riserve non specifiche (Cass. n. 27698/2025; Cass. n. 30229/2023; Cass. n. 20142/2025). Grava sul soggetto che invoca la proprietà esclusiva l’onere di dimostrare il titolo derogatorio, o comunque fatti incompatibili con la presunzione, come una destinazione originaria esclusiva o, nei casi consentiti, un acquisto per usucapione adeguatamente provato (Cass. n. 20167/2025; Cass. n. 4865/2023; Cass. n. 18653/2022).
Il valore sussidiario del catasto e il criterio funzionale oggettivo
Sul piano probatorio, i materiali disponibili mostrano un orientamento costantissimo nel ridimensionare il valore dei dati catastali, delle planimetrie catastali e delle mere descrizioni formali: tali elementi hanno al più valore sussidiario o indiziario e non prevalgono né sul titolo né sulla funzione concreta del bene (Cass. n. 20167/2025; Cass. n. 9523/2014; Trib. Massa n. 632/2024; Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024). Ne deriva che il criterio decisivo resta la destinazione funzionale oggettiva, cioè la verifica se il bene serva a dare accesso, luce, aria, copertura, passaggio, sostegno, contenimento, alloggiamento di impianti o comunque utilità comuni all’edificio o a più unità immobiliari (Cass. n. 13317/2022; Cass. n. 20548/2025; Cass. n. 2787/2025).
Applicazione pratica
Il ruolo della CTU
La giurisprudenza utilizza con grande frequenza la CTU come strumento decisivo per accertare consistenza, collocazione, accessibilità, relazioni con gli impianti e concreta utilità del bene, senza però attribuirle valore sostitutivo del titolo, ma piuttosto di prova tecnica sulla funzione del bene (Trib. Nocera Inferiore n. 2930/2024; Corte app. Roma n. 2577/2025; Trib. Bari n. 126/2024; Trib. Livorno n. 253/2025).
Cortili, androni, aree esterne e viali di accesso
La casistica disponibile è particolarmente ricca in tema di cortili, androni, aree esterne, viali e stradelle di accesso, per i quali l’orientamento prevalente afferma che la funzione di dare accesso, aria, luce, manovra o servizio alle unità immobiliari è sufficiente a far operare la presunzione di comunione, salvo titolo contrario (Cass. n. 3852/2020; Cass. n. 41254/2021; Cass. n. 27481/2024; Cass. n. 31017/2025; Cass. n. 16084/2024; Cass. n. 11827/2015). In questo filone si collocano anche decisioni di merito che, con riguardo a cortili e androni, hanno ritenuto nullo o inefficace il tentativo negoziale di riservare al venditore la proprietà esclusiva di aree strutturalmente destinate all’uso comune, proprio perché incompatibili con il regime legale delle parti comuni (Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024; Trib. Grosseto n. 14/2025).
Lastrici solari e terrazze di copertura
La stessa logica vale per lastrici solari e terrazze di copertura, rispetto ai quali la giurisprudenza insiste sul criterio della funzione di copertura dell’edificio, reputandoli normalmente comuni anche quando ne esista un uso esclusivo, salvo valido titolo contrario (Cass. n. 20548/2025; Cass. n. 14293/2020; Cass. n. 30713/2024; Trib. Palermo n. 1558/2025; Trib. Salerno n. 3197/2025). Ne discende anche il principio, valorizzato da Cass. n. 20548/2025, secondo cui l’uso esclusivo di una parte comune non attribuisce al singolo un potere di disposizione verso terzi incompatibile con la natura comune del bene, richiedendosi per atti più incisivi il consenso degli altri partecipanti secondo la disciplina della comunione (Cass. n. 20548/2025).
Sottotetti, vani tecnici, volumi tecnici e cavedi
Un capitolo autonomo e molto sviluppato riguarda sottotetti, soffitte, vani sottoscala, locali caldaia, vani ascensore, autoclavi e volumi tecnici, per i quali la giurisprudenza distingue con precisione tra beni strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio comune e beni invece suscettibili di uso autonomo o pertinenziale (Cass. n. 5263/2022; Cass. n. 5441/2021; Cass. n. 37819/2021; Cass. n. 3860/2020; Cass. n. 18131/2023; Cass. n. 2787/2025; Cass. n. 28157/2022; Cass. n. 9523/2014). Da tali arresti emerge una regola chiara: se il sottotetto o il vano tecnico ha caratteristiche tali da renderlo autonomamente utilizzabile e il titolo lo attribuisce chiaramente a un singolo, la presunzione può essere vinta; se invece il bene assolve a funzioni di isolamento, passaggio impianti, alloggiamento di apparecchiature o servizio collettivo, esso ricade normalmente tra le parti comuni (Cass. n. 5263/2022; Cass. n. 5441/2021; Cass. n. 37819/2021; Trib. Monza n. 440/2025). Ancora più netto è l’orientamento sui volumi tecnici, che la Cassazione del 2025 considera espressamente rientranti tra i beni comuni in ragione della loro destinazione strumentale agli impianti dell’edificio (Cass. n. 2787/2025). Quanto al cavedio, chiostrina o pozzo luce, la Cassazione del 2023 ne afferma espressamente l’inclusione tra i beni comuni, salva prova contraria, confermando che la funzione di aria, luce o servizio prevale su qualificazioni nominalistiche o catastali (Cass. n. 4865/2023).
Il supercondominio
Importante è anche il filone relativo al supercondominio, nel quale la Corte di cassazione afferma che la presunzione di comunione può estendersi a beni, impianti e servizi destinati stabilmente al servizio di più edifici o più corpi di fabbrica, ma sempre sul presupposto che vi sia una reale relazione di accessorietà funzionale e, nei casi più recenti, una effettiva titolarità comune e non una mera fruizione di fatto (Cass. n. 2580/2024; Cass. n. 23402/2023; Cass. n. 2583/2024; Cass. n. 27998/2025; Trib. Bari n. 126/2024). In particolare, Cass. n. 27998/2025 chiarisce che la mera utilità o fruizione comune di un bene posto su proprietà esclusiva non basta da sola a integrare la condominialità ex art. 1117 c.c., se manca un reale substrato proprietario comune (Cass. n. 27998/2025).
Profili processuali: litisconsorzio e sindacabilità in Cassazione
Sul piano processuale, i materiali disponibili mostrano che nelle azioni reali o di accertamento riguardanti beni presunti comuni può assumere rilievo il litisconsorzio dei condomini, almeno quando la controversia incida direttamente sulla titolarità della cosa comune, e che la mancata integrazione del contraddittorio può condurre a nullità o estinzione del giudizio (Trib. Catania n. 2177/2025). La giurisprudenza di legittimità più recente sottolinea poi che il giudizio sulla natura comune del bene resta in larga parte un accertamento di fatto, rimesso al giudice di merito e difficilmente sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e da adeguato esame del titolo e della CTU (Cass. n. 5263/2022; Cass. n. 18131/2023; Cass. n. 13180/2025; Cass. n. 27191/2025).
Giurisprudenza
Problema: come si individuano le parti comuni dell’edificio. Principio: presunzione di condominialità fondata sulla destinazione oggettiva del bene al servizio o al godimento comune e sul rapporto di accessorietà, vincibile solo da titolo contrario; il giudice deve muovere da un doppio controllo — funzione concreta, poi esistenza di titolo idoneo. Conseguenza pratica: la qualificazione come parte comune non è mai un automatismo formale, richiede sempre l’accertamento della funzione e la verifica del titolo (Cass. n. 20167/2025; Cass. n. 13317/2022; Cass. n. 30713/2024; Cass. n. 20145/2022; Corte app. L’Aquila n. 219/2025; Cass. n. 41254/2021).
Problema: cosa serve perché un titolo sia idoneo a vincere la presunzione di condominialità. Principio: deve risultare in modo chiaro dal primo atto di frazionamento o trasferimento dell’originario proprietario, o da altro titolo geneticamente rilevante; non bastano silenzio, indicazioni equivoche, menzioni generiche, atti successivi incoerenti, riserve non specifiche. Conseguenza pratica: un titolo ambiguo o tardivo non supera mai la presunzione (Cass. n. 27698/2025; Cass. n. 30229/2023; Cass. n. 20142/2025).
Problema: su chi grava l’onere di superare la presunzione di condominialità. Principio: grava su chi invoca la proprietà esclusiva, che deve dimostrare il titolo derogatorio o fatti incompatibili con la presunzione, come una destinazione originaria esclusiva o un acquisto per usucapione adeguatamente provato. Conseguenza pratica: senza tale prova, il bene resta assoggettato al regime delle parti comuni (Cass. n. 20167/2025; Cass. n. 4865/2023; Cass. n. 18653/2022).
Problema: che valore hanno i dati catastali e le planimetrie nella qualificazione di un bene come comune. Principio: hanno al più valore sussidiario o indiziario e non prevalgono né sul titolo né sulla funzione concreta del bene. Conseguenza pratica: una diversa classificazione catastale non basta a escludere la condominialità di un bene funzionalmente comune (Cass. n. 20167/2025; Cass. n. 9523/2014; Trib. Massa n. 632/2024; Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024).
Problema: quale criterio decide sulla natura comune di un bene. Principio: la destinazione funzionale oggettiva — accesso, luce, aria, copertura, passaggio, sostegno, contenimento, alloggiamento di impianti o altra utilità comune. Conseguenza pratica: la funzione oggettiva prevale su ogni indice formale o nominalistico (Cass. n. 13317/2022; Cass. n. 20548/2025; Cass. n. 2787/2025).
Problema: quale funzione ha la CTU nell’accertamento della condominialità. Principio: è strumento decisivo per accertare consistenza, collocazione, accessibilità, relazioni con gli impianti e concreta utilità del bene. Conseguenza pratica: la CTU non ha valore sostitutivo del titolo, ma di prova tecnica sulla funzione del bene (Trib. Nocera Inferiore n. 2930/2024; Corte app. Roma n. 2577/2025; Trib. Bari n. 126/2024; Trib. Livorno n. 253/2025).
Problema: quando cortili, androni e aree di accesso rientrano tra le parti comuni. Principio: la funzione di dare accesso, aria, luce, manovra o servizio alle unità immobiliari è sufficiente a far operare la presunzione, salvo titolo contrario. Conseguenza pratica: questi beni sono comuni nella generalità dei casi, salva prova rigorosa di un titolo che li escluda espressamente (Cass. n. 3852/2020; Cass. n. 41254/2021; Cass. n. 27481/2024; Cass. n. 31017/2025; Cass. n. 16084/2024; Cass. n. 11827/2015).
Problema: se il venditore possa riservarsi negozialmente la proprietà esclusiva di cortili o androni strutturalmente destinati all’uso comune. Principio: il tentativo negoziale in tal senso è nullo o inefficace, perché incompatibile con il regime legale delle parti comuni. Conseguenza pratica: le riserve contrattuali non possono derogare al regime legale quando il bene è strutturalmente destinato al servizio comune (Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024; Trib. Grosseto n. 14/2025).
Problema: se lastrici solari e terrazze di copertura siano comuni anche quando ne esista un uso esclusivo. Principio: la funzione di copertura dell’edificio li rende normalmente comuni anche in presenza di uso esclusivo, salvo valido titolo contrario. Conseguenza pratica: l’uso esclusivo di fatto non equivale a titolo di proprietà esclusiva (Cass. n. 20548/2025; Cass. n. 14293/2020; Cass. n. 30713/2024; Trib. Palermo n. 1558/2025; Trib. Salerno n. 3197/2025).
Problema: se chi usa in via esclusiva una parte comune possa disporne verso terzi. Principio: l’uso esclusivo non attribuisce un potere di disposizione incompatibile con la natura comune del bene. Conseguenza pratica: per atti più incisivi resta necessario il consenso degli altri partecipanti secondo la disciplina della comunione (Cass. n. 20548/2025).
Problema: come si distinguono sottotetti, vani tecnici e volumi tecnici comuni da quelli suscettibili di proprietà esclusiva. Principio: se il bene ha caratteristiche tali da renderlo autonomamente utilizzabile e il titolo lo attribuisce chiaramente a un singolo, la presunzione può essere vinta; se assolve funzioni di isolamento, passaggio impianti, alloggiamento di apparecchiature o servizio collettivo, ricade tra le parti comuni; i volumi tecnici rientrano tra i beni comuni per la loro destinazione strumentale agli impianti. Conseguenza pratica: la qualificazione richiede un esame puntuale della funzione concreta di ciascun vano, non la sola collocazione fisica (Cass. n. 5263/2022; Cass. n. 5441/2021; Cass. n. 37819/2021; Cass. n. 3860/2020; Cass. n. 18131/2023; Cass. n. 2787/2025; Cass. n. 28157/2022; Cass. n. 9523/2014; Trib. Monza n. 440/2025).
Problema: se cavedio, chiostrina o pozzo luce siano beni comuni. Principio: ne afferma l’inclusione tra i beni comuni, salva prova contraria. Conseguenza pratica: la funzione di aria, luce o servizio prevale su qualificazioni nominalistiche o catastali (Cass. n. 4865/2023).
Problema: se la presunzione di comunione si estenda a beni destinati al servizio di più edifici (supercondominio). Principio: può estendersi solo in presenza di una reale relazione di accessorietà funzionale e di un’effettiva titolarità comune, non di una mera fruizione di fatto; la mera utilità comune di un bene su proprietà esclusiva non basta se manca un reale substrato proprietario comune. Conseguenza pratica: nel supercondominio l’accertamento richiede una verifica ancora più rigorosa del titolo e della struttura proprietaria (Cass. n. 2580/2024; Cass. n. 23402/2023; Cass. n. 2583/2024; Cass. n. 27998/2025; Trib. Bari n. 126/2024).
Problema: chi deve partecipare al giudizio quando si controverta sulla titolarità di un bene presunto comune. Principio: può assumere rilievo il litisconsorzio dei condomini, quando la controversia incida direttamente sulla titolarità della cosa comune. Conseguenza pratica: la mancata integrazione del contraddittorio può condurre a nullità o estinzione del giudizio (Trib. Catania n. 2177/2025).
Problema: quale sia il perimetro del controllo di legittimità sull’accertamento della natura comune di un bene. Principio: resta in larga parte un accertamento di fatto, rimesso al giudice di merito e difficilmente sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e adeguato esame del titolo e della CTU. Conseguenza pratica: le censure devono attaccare vizi di motivazione o di applicazione del criterio giuridico, non il merito della valutazione (Cass. n. 5263/2022; Cass. n. 18131/2023; Cass. n. 13180/2025; Cass. n. 27191/2025).
Non sono invece disponibili, nei materiali forniti, i passaggi motivazionali integrali di tutte le decisioni richiamate né una rassegna di Sezioni Unite specificamente dedicata all’art. 1117 c.c.; questa ricostruzione resta fondata sui principi estratti e sulle sentenze effettivamente reperite.
Errori frequenti
- Ritenere che la classificazione catastale sia decisiva per escludere la condominialità di un bene, trascurandone la funzione concreta.
- Considerare idoneo a vincere la presunzione un titolo generico, ambiguo o contenuto in atti successivi non coerenti con quello originario.
- Ritenere che l’uso esclusivo di fatto di una parte comune (ad esempio una terrazza o un lastrico) equivalga a proprietà esclusiva o legittimi atti dispositivi verso terzi.
- Qualificare come comune ogni bene solo per la sua collocazione fisica nell’edificio, senza accertarne la funzione concreta rispetto agli impianti o al servizio collettivo.
- Estendere la presunzione di comunione al supercondominio sulla base della mera fruizione di fatto, senza verificare l’esistenza di un reale substrato proprietario comune.
- Omettere l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini quando la controversia incida direttamente sulla titolarità di un bene presunto comune.
Collegamenti
- Art. 1139 c.c. — rinvio alle norme sulla comunione per quanto non espressamente previsto dal capo sul condominio.
Se si guarda ai trend nel tempo, i materiali mostrano una linea piuttosto coerente: gli arresti più risalenti insistono soprattutto sul primato del titolo originario e sulla debolezza probatoria del catasto (Cass. n. 9523/2014; Cass. n. 11827/2015; Cass. n. 8492/2016); la giurisprudenza del 2019-2023 sviluppa soprattutto il criterio funzionale e strutturale, con applicazioni su cortili, cavedi, sottotetti, vani tecnici e supercondominio (Cass. n. 7662/2019; Cass. n. 3852/2020; Cass. n. 41254/2021; Cass. n. 19356/2022; Cass. n. 30713/2024); gli arresti del 2024-2025, infine, affinano ulteriormente il test temporale della destinazione al momento della nascita del condominio, il rapporto tra condominialità e supercondominio, e i limiti dei titoli successivi o delle prove meramente formali (Cass. n. 2583/2024; Cass. n. 16084/2024; Cass. n. 20167/2025; Cass. n. 20548/2025; Cass. n. 31017/2025).
In sintesi, la comunione delle parti dell’edificio si presume quando il bene presenti una destinazione oggettiva al servizio o al godimento comune; tale presunzione si vince solo con un titolo originario contrario, chiaro e specifico; il catasto e i meri usi di fatto hanno valore subordinato; la CTU è spesso decisiva per l’accertamento della funzione del bene; il criterio si estende, con gli opportuni limiti, anche ai casi di supercondominio e di beni comuni a più edifici (Cass. n. 20145/2022; Cass. n. 2580/2024; Cass. n. 27998/2025; Trib. Nocera Inferiore n. 2930/2024; Corte app. Genova n. 116/2025).
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
Quando il documento può essere legittimamente ripubblicato senza esporre dati personali,
mettiamo a disposizione anche il testo integrale.