Il singolo condomino può agire per danni alle parti comuni (Cass. civ. Sez. 3 n. 2984 del 10.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il singolo condomino, in ragione della peculiare natura del condominio quale ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei suoi componenti, conserva il potere di agire in giudizio a difesa non solo dei propri diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei propri diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni. Tale legittimazione, che costituisce espressione di una forma di rappresentanza reciproca tra i partecipanti, sussiste anche in presenza dell’iniziativa dell’amministratore e non è limitata alle sole controversie inerenti il regime della proprietà e i diritti reali sulle parti comuni, estendendosi alle azioni risarcitorie per l’inadempimento di contratti stipulati dal condominio quando questo abbia inciso su quei diritti. La mancanza di legittimazione del singolo ricorre solo nelle controversie riguardanti la gestione della cosa comune, intese a soddisfare esigenze collettive della comunità condominiale.

Il Fatto

La società, proprietaria di due appartamenti in un condominio di Roma, conveniva in giudizio il direttore dei lavori di risanamento dei fabbricati, nominato con delibera assembleare, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti dalle parti comuni e, in subordine, in proprio, per la quota di millesimi di sua proprietà.

Il Tribunale di Roma dichiarava la carenza di legittimazione attiva della società, condannandola alle spese; la Corte d’Appello di Roma respingeva l’appello, negando la legittimazione concorrente del singolo condomino per i contratti stipulati dal condominio. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la censura basata sulla violazione degli artt. 75 e 81 c.p.c. e degli artt. 1131, 1105 e 1139 c.c. Il giudice d’appello aveva errato nel negare al singolo condomino la legittimazione ad agire, applicando in modo non corretto il principio delle Sezioni Unite n. 10934 del 2019.

La Suprema Corte ha chiarito che, stante la natura del condominio quale ente di gestione privo di personalità distinta, l’azione dell’amministratore non priva i singoli condomini del potere di agire personalmente a difesa di un diritto comune. Ciò avviene nell’esercizio di una forma di rappresentanza reciproca, che attribuisce a ciascuno una legittimazione sostitutiva, poiché il singolo non può tutelare il proprio diritto senza difendere contemporaneamente quello degli altri. Il condomino può quindi agire a difesa dei suoi diritti di comproprietario pro quota, anche in caso di inerzia dell’amministrazione, ai sensi dell’art. 1105 c.c..

La Corte ha precisato che il principio della legittimazione alternativa individuale, affermato dalle Sezioni Unite, non si limita alle cause che incidono direttamente sul regime della proprietà, ma si estende a ogni azione che riguardi i diritti vantati dal singolo su un bene comune. La pronuncia impugnata aveva erroneamente escluso la legittimazione, ritenendo che il contratto con il direttore dei lavori non avesse attinenza diretta con l’interesse del condomino e che i danni fossero solo una conseguenza indiretta dell’inadempimento. Tale considerazione, secondo la Cassazione, attiene al diverso piano della titolarità sostanziale del credito risarcitorio e non può giustificare la negazione della legittimazione processuale.

La Corte ha infine superato il contrasto con un precedente della Sezione Seconda, che aveva negato la legittimazione del singolo condomino contro l’appaltatore (n. 14829 del 2025), rilevando come tale pronuncia non si fosse confrontata con il principio delle Sezioni Unite e si fondasse su precedenti riguardanti controversie sulla gestione della cosa comune o sull’esazione di somme, estranee alla tutela dei diritti del singolo. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.