Nulla osta condominiale per concessione di specchio acqueo antistante riva privata (Cons. Stato n. 2211 del 17.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La concessione permanente per l’occupazione di spazio o specchio acqueo antistante una riva privata o una porta d’acqua è assegnata, ai sensi dell’art. 4 bis, comma 1, lett. b), del regolamento comunale per la circolazione acquea, su istanza dell’avente titolo. Ove l’avente titolo sia un condominio, la riva privata costituisce bene comune e la facoltà di richiedere la concessione dello specchio acqueo antistante rientra tra le facoltà d’uso del bene comune. Il singolo condomino che richieda per sé una concessione esclusiva e permanente su quello specchio acqueo è terzo rispetto al condominio e deve ottenere il nulla osta di quest’ultimo. Il nulla osta è presupposto essenziale del rilascio e la sua necessità non è surrogabile da valutazioni dell’amministrazione comunale né dall’assenza di un diniego espresso dei condomini. Il condomino che ritenga il diniego illogico o emulativo può agire davanti al giudice civile per l’accertamento dei limiti posti dall’art. 1102 cod. civ.

Il Fatto

L’appellante, proprietario di un’unità immobiliare in un condominio veneziano affacciato sul Canal Grande, era titolare di una concessione per l’occupazione permanente di uno spazio acqueo antistante la passerella condominiale. Nel 2019 ha chiesto al Comune la variazione da spazio a specchio acqueo, con dimensioni maggiori correlate al nuovo natante.

Il Comune ha chiesto un nuovo nulla osta del condominio, poiché il precedente assenso del 2013 riguardava un’imbarcazione di dimensioni inferiori. Non essendo pervenuto, ha respinto l’istanza. Il TAR Veneto ha respinto il ricorso, qualificando la passerella come riva privata e bene comune, con conseguente necessità dell’assenso condominiale. L’appellante ha impugnato la sentenza.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello nel merito, ritenendo superfluo l’esame delle eccezioni preliminari. Muove dalla qualificazione delle nozioni regolamentari: lo spazio acqueo è la porzione d’acqua occupata da un natante definito, mentre lo specchio acqueo consente lo stazionamento di più imbarcazioni di un unico titolare, con uno sfruttamento più intenso della porzione d’acqua pubblica.

La concessione condominiale risulta pacificamente anteriore alla domanda dell’appellante: è stata rilasciata “ora per allora” con decorrenza dal 1° gennaio 2009 e la concessione dell’appellante è stata rilasciata in aderenza alla prima. La passerella copre l’intera facciata fino alla porta d’acqua e costituisce estensione della porta di accesso, dunque bene di uso comune del condominio, quantunque insistente su acque demaniali.

Da qui la conferma della sentenza: la posizione del condominio è quella dell’avente titolo e lo spazio fisicamente correlato alla riva privata non può essere attribuito in godimento esclusivo a un soggetto diverso. Il singolo condomino è terzo rispetto al condominio e necessita del suo nulla osta, tanto più che il condominio aveva già rilasciato analoga delibera per la concessione del 2013.

La richiesta del 2019 va qualificata come nuova concessione, non solo per le maggiori dimensioni del natante, ma perché riferita a uno specchio acqueo. L’ingombro ulteriore, anche minimo, è irrilevante: la valutazione sull’idoneità dello stazionamento a compromettere le operazioni di carico e scarico spetta esclusivamente al condominio e non può essere surrogata dall’amministrazione.

Il nulla osta discende anche dal combinato disposto degli artt. 1139 e 1102 cod. civ.: il condomino può trarre dalla cosa comune un’utilità più intensa, purché non ne alteri la destinazione né comprometta il pari uso. Ove il diniego condominiale sia illogico o emulativo, il rimedio è davanti al giudice civile, secondo il principio di Cass. civ., sez. II, n. 21117 del 2024. Il silenzio serbato dai condomini all’invito del 2019 è privo di valenza, non essendo vincolante il termine di quattordici giorni fissato dal richiedente.