Nullità della delibera condominiale che approva lavori su beni di proprietà esclusiva (Cass. civ. Sez. 2 n. 10979 del 24.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
È nulla la delibera dell’assemblea condominiale che approvi l’esecuzione di lavori su beni di proprietà esclusiva di un singolo condomino, poiché l’assemblea può deliberare solo sulle materie attinenti alla gestione dei beni e dei servizi comuni. La nullità consegue anche quando la delibera non disponga contestualmente il riparto delle spese, atteso che l’approvazione dell’opera costituisce il presupposto logico per l’addebito della relativa spesa a carico di tutti i condomini. Il consenso del condomino proprietario del bene esclusivo non sana la nullità, stante l’estraneità della materia alla competenza assembleare e il potenziale pregiudizio per gli altri condomini. Le spese di manutenzione delle cosiddette “bocche di lupo”, destinate a dare aria e luce a un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, gravano sul relativo proprietario e non sul Condominio.

Il Fatto

Un condomino impugnava la delibera assembleare che aveva approvato lavori straordinari di ripristino dell’impermeabilità del perimetro dell’edificio, deducendo che gli interventi riguardavano anche opere di competenza privata, afferenti alle bocche di lupo del suo appartamento seminterrato. Il Tribunale dichiarava la nullità della delibera, e la Corte d’appello confermava la statuizione, escludendo il collegamento funzionale tra i lavori sulle parti comuni e quelli sulle bocche di lupo, di proprietà esclusiva del condomino.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente scrutinato l’eccezione di inammissibilità del ricorso principale per difetto di autosufficienza, ritenendola infondata, in quanto i motivi proposti censuravano specificamente le ragioni poste dalla sentenza impugnata a sostegno della nullità della delibera.

Nel merito, la Corte ha confermato il principio per cui le deliberazioni dell’assemblea condominiale, aventi natura negoziale, devono avere ad oggetto esclusivamente le materie attribuite alla sua competenza, ossia la gestione dei beni e dei servizi comuni. Ne consegue che è nulla la delibera che approvi lavori concernenti beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi, come, nella specie, le bocche di lupo al servizio del seminterrato. Tale nullità, ha precisato la Corte, è sottratta al termine di impugnazione di cui all’art. 1137 c.c..

Quanto alla natura delle bocche di lupo, la Corte ha richiamato la giurisprudenza di legittimità, secondo cui i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche se inseriti nella facciata dello stabile condominiale, non rientrano fra le parti destinate all’uso comune, salvo che assolvano alla prevalente funzione di proteggere l’intero edificio. La contestazione degli elementi descrittivi e degli interventi praticati su tali beni si risolve in un apprezzamento di fatto, sottratto al sindacato di legittimità.

La Corte ha altresì escluso che la mancata contestuale ripartizione delle spese nella delibera possa giustificare la validità della stessa, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali sorge con la delibera di approvazione, mentre la successiva ripartizione rende soltanto liquido il debito. Ha inoltre precisato che il consenso del condomino proprietario delle bocche di lupo non esclude la nullità, essendo irrilevante sia per l’estraneità della materia alla competenza assembleare sia per il potenziale pregiudizio derivante agli altri condomini, ancorché astratto, dall’approvazione di lavori non inerenti alla gestione condominiale. I poteri dell’assemblea possono invadere la sfera di proprietà esclusiva dei singoli solo in caso di limitazioni poste nell’interesse comune e specificamente accettate dal condomino interessato.

Con riguardo al ricorso incidentale, la Corte ha dichiarato assorbito il primo motivo, relativo alla mancata pronuncia sull’inammissibilità dell’appello, per difetto di interesse conseguente al rigetto del ricorso principale. Ha infine rigettato il secondo motivo, relativo alla regolamentazione delle spese, ritenendo corretta la compensazione parziale disposta dalla Corte d’appello, in quanto la domanda principale era stata accolta solo parzialmente, integrando gli estremi della soccombenza reciproca ai sensi dell’art. 92, secondo comma, c.p.c.