Condizione risolutiva e eccezione in senso stretto non rilevabile d’ufficio (Cass. civ. Sez. II n. 19909 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’eccezione con cui una parte fa valere l’avvenuto scioglimento del contratto per l’avverarsi di una condizione risolutiva costituisce eccezione in senso stretto. L’effetto estintivo è subordinato all’esercizio di un potere unilaterale di parte, volto a conferire rilevanza al verificarsi dell’evento dedotto in condizione. In quanto tale, l’eccezione non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma deve essere tempestivamente sollevata dalla parte interessata. Il giudice che riqualifichi quella difesa come eccezione in senso lato viola il regime delle preclusioni e non può esaminare una difesa ritualmente e definitivamente esclusa dal thema decidendum per la tardività con cui è stata proposta.

Il Fatto

Nel 2006 una società promissaria acquirente stipulava con il promittente venditore un contratto preliminare avente ad oggetto un terreno edificabile, in zona sottoposta a piano particolareggiato. Il prezzo era di € 1.300.000 e la società versava, alla stipula, una caparra confirmatoria di € 100.000. L’art. 5 del contratto subordinava l’efficacia dell’accordo all’approvazione del piano entro tre anni; in mancanza, il contratto si sarebbe risolto di diritto con restituzione della caparra.

Il piano non veniva approvato nel termine. Secondo la promissaria acquirente, nel periodo successivo le parti avevano comunque proseguito il rapporto, con sollecitazioni, convocazioni notarili e richieste di frazionamento, e il promittente venditore non aveva cooperato. La società comunicava quindi il recesso per inadempimento e chiedeva la restituzione della caparra. Il promittente venditore contestava e sosteneva la risoluzione di diritto per mancato avveramento della condizione. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto per mutuo consenso; la Corte d’appello, in riforma, accoglieva l’appello incidentale del convenuto e riteneva il contratto privo di effetti per avveramento della condizione risolutiva.

La Motivazione della Corte

La società ricorrente censura, con il primo motivo, la violazione degli artt. 99, 112 e 167 cod. proc. civ., deducendo che la Corte territoriale ha ritenuto sussistente l’avveramento della condizione risolutiva pur in assenza di rituale domanda, con pronuncia ultra petita. Il motivo è accolto.

La Corte di appello aveva qualificato la difesa del promittente venditore come eccezione in senso lato, ritenendola rilevabile d’ufficio in quanto fatto estintivo del diritto azionato, e aveva ritenuto pacifico che il piano non fosse stato approvato nel triennio, con effetto risolutivo automatico del contratto.

Tale argomentazione contrasta con la giurisprudenza della Corte — richiamata Cass. 17463/2021 — secondo cui l’eccezione con cui si fa valere lo scioglimento del contratto per l’avverarsi di una condizione risolutiva è eccezione in senso stretto. L’effetto estintivo resta subordinato all’esercizio di un potere unilaterale di parte di conferire rilevanza al verificarsi dell’evento oggetto della condizione. Ne segue che essa non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma deve essere tempestivamente sollevata dalla parte interessata.

Nel caso di specie è pacifico che il promittente venditore avesse formulato tardivamente le proprie difese in primo grado e che il Tribunale avesse correttamente dichiarato inammissibile la relativa domanda di risoluzione. La Corte di appello, riqualificando erroneamente quella difesa come eccezione rilevabile d’ufficio, ha violato il regime delle preclusioni. Non aveva il potere di prendere in esame una difesa ritualmente e definitivamente esclusa dal thema decidendum per la tardività con cui era stata proposta.

L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento dei restanti motivi. Il provvedimento impugnato è cassato in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Roma.