Condono edilizio per abuso diverso da quello sanato: nessun affidamento (Cons. Stato n. 760 del 29.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La dichiarazione, nella domanda di condono edilizio, di un abuso riconducibile a una tipologia diversa da quella effettivamente realizzata non integra una mera irregolarità, ma una diversità sostanziale dell’intervento. Da ciò consegue che l’amministrazione può annullare in autotutela il permesso di costruire in sanatoria, senza che sia necessario comparare l’interesse pubblico al ripristino della legalità con un affidamento privato che, in radice, difetta. L’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990 consente di sanare il vizio della comunicazione di avvio ove il provvedimento abbia natura vincolata e l’amministrazione dimostri l’assenza di alternative in fatto; tale prova può ricavarsi anche dalla mancata prospettazione di alternative da parte del privato. La sanatoria opera anche per l’ordinanza di demolizione, espressione di attività vincolata di fronte ad abusi accertati.

Il Fatto

Il dante causa dell’appellante presentava nel dicembre 2004 domanda di permesso di costruire in sanatoria per un cambio di destinazione d’uso e un frazionamento su un’unità immobiliare del fabbricato originariamente adibito a casa rurale. Il Comune rilasciava il titolo nel 2006, qualificando l’abuso come ristrutturazione edilizia ai sensi della tipologia 3 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003.

Accertamenti successivi evidenziavano una totale trasformazione dell’immobile, con volumi e superfici non computati e un frazionamento che portava a nove unità catastali. Il Comune annullava in autotutela il permesso in sanatoria e respingeva l’istanza di riesame, ingiungendo la demolizione ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001. Il TAR Lazio respingeva l’impugnazione; l’erede dell’originario ricorrente proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge i motivi di ordine procedimentale. La comunicazione di avvio del procedimento di autotutela, inviata al tecnico di fiducia e a un indirizzo non riferibile al ricorrente, non ha impedito al tecnico stesso di domandare il riesame. Lo scopo della comunicazione è stato raggiunto, con conseguente sanatoria di ogni eventuale invalidità, secondo la regola generale delle notificazioni di cui all’art. 156, comma 3, cod. proc. civ.

Corretta è anche l’applicazione dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. La norma postula l’assenza di alternative in fatto e pone la relativa prova a carico dell’amministrazione. Tale prova può però ricavarsi dalla mancata prospettazione di possibili alternative da parte del ricorrente e dall’assenza di elementi in tal senso.

Nel merito, il Collegio rileva che non è contestato il carattere sostanziale dell’abuso. La relazione tecnica comunale, richiamata dal provvedimento di annullamento, chiarisce che il condono riguardava un abuso di tipologia 3, mentre dagli accertamenti emergeva un intervento di tipologia 1, con una totale trasformazione del fabbricato e frazionamento in nove immobili, con aggravio del carico urbanistico. L’inquadramento in una diversa tipologia non è mera irregolarità, ma rappresenta un intervento del tutto diverso.

Ne consegue che nessuna alternativa era data all’amministrazione di fronte a un abuso conclamato, diverso da quello sanato per effetto di un’infedele rappresentazione nella domanda. Analoga conclusione vale per l’ordinanza di demolizione, espressione di attività vincolata: ai sensi dell’art. 21-octies legge n. 241/1990 la violazione delle garanzie partecipative non ne inficia la validità.

L’indicazione di un abuso diverso da quello effettivamente compiuto esclude ogni affidamento alla conservazione della costruzione. Difetta quindi in radice l’esigenza di comparare l’interesse pubblico con l’interesse privato ai sensi dell’art. 21-nonies, comma 1, legge n. 241/1990. La sentenza di primo grado non ha integrato la motivazione, avendo richiamato la relazione tecnica in essa richiamata. Confermano la soluzione i principi dell’Adunanza plenaria n. 8 del 17 ottobre 2017: l’onere motivazionale è attenuato quando gli interessi pubblici sono rilevanti e autoevidenti, e la distanza temporale era ravvicinata.