Distanze legali da piano regolatore nulle le deroghe private (Cass. civ. Sez. II n. 17335 del 24.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le prescrizioni riguardanti le distanze legali nelle costruzioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, dettate a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati, a differenza di quelle del codice civile. Ne consegue l’invalidità, anche nei rapporti interni, delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti che si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, restando salva la possibilità di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare. La convenzione privata che deroga alla distanza minima del piano regolatore è affetta da nullità. Tale nullità, chiaramente emergente ex actis, deve essere rilevata d’ufficio dal giudice, davanti al quale sia stata proposta domanda di risoluzione per inadempimento, condanna al ripristino e risarcimento del danno, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione, salvo il dovere di sollecitare sul punto il contraddittorio.

Il Fatto

Usufruttuario e nudo proprietario di un fabbricato convennero in giudizio il titolare del diritto di edificare a distanza inferiore a quella legale, chiedendo la risoluzione del contratto e la condanna alla demolizione del manufatto, per essere stato costruito in difformità dal progetto assentito dal Comune.

Il Tribunale, accertata la conformità dell’opera allo strumento urbanistico e la sostanziale assenza di variazioni rispetto all’edificio preesistente, rigettò la domanda. La Corte d’appello rigettò l’impugnazione dei soccombenti, che hanno proposto ricorso per cassazione con un solo motivo, resistito da controricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, rilevato che con la convenzione privata era stata derogata la distanza minima prevista dal piano regolatore, ha scrutinato d’ufficio la sussistenza di un’eventuale nullità del patto derogativo di norma inderogabile, rinviando la decisione con ordinanza interlocutoria n. 36223/2023 ai sensi dell’art. 384, co. 3, cod. proc. civ. e assegnando termine alle parti per il deposito di osservazioni.

La Corte richiama il granitico orientamento secondo cui le prescrizioni sulle distanze contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate — contrariamente a quelle del codice civile — a tutela dell’interesse generale, non sono derogabili dai privati. Da tale principio discende l’invalidità, anche nei rapporti interni, delle convenzioni fra proprietari confinanti in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva la possibilità di accordarsi sulla ripartizione del distacco tra i rispettivi fondi.

Nel caso concreto, la scrittura privata aveva autorizzato a edificare a distanza inferiore a quella prevista dal piano regolatore e dalle vigenti leggi. Applicando il principio, la Corte conclude che la convenzione è affetta da nullità, chiaramente emergente ex actis.

Tale nullità avrebbe dovuto essere rilevata d’ufficio dalla Corte di merito, davanti alla quale era stata proposta domanda di risoluzione, ripristino e risarcimento, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione, salvo il dovere di sollecitare il contraddittorio sul punto.

Ne consegue la cassazione con rinvio della sentenza impugnata, sia pure per ragioni diverse da quelle prospettate dalla parte attrice. Il Giudice del rinvio, dichiarata la nullità, statuirà nel resto sulla base delle rispettive allegazioni ed emergenze istruttorie, inclusa l’estensione della nullità ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ. e le relative conseguenze, regolando anche le spese del giudizio di legittimità.