Contratto preliminare e fallimento: scioglimento possibile senza trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. (Cass. civ. Sez. 1 n. 19499 del 12.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il curatore del fallimento del promittente venditore di un immobile può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell’art. 72 l.fall. quando il promissario acquirente non abbia reso opponibile alla procedura la propria pretesa. L’opponibilità della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. presuppone la trascrizione della domanda stessa in data anteriore alla dichiarazione di fallimento, nonché la trascrizione della successiva sentenza di accoglimento. Il solo pagamento integrale del prezzo e la proposizione della domanda giudiziale non costituiscono ostacolo allo scioglimento, trattandosi di effetti prodromici non produttivi del trasferimento del bene.

Il Fatto

Il tribunale aveva dichiarato sciolto, ex art. 72 l.fall., un contratto preliminare di compravendita stipulato prima del fallimento, condannando la promissaria acquirente al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni. La corte d’appello, riformando la sentenza, aveva invece escluso il potere di scioglimento del curatore, ritenendo che la promissaria acquirente avesse integralmente eseguito la propria prestazione avendo pagato il prezzo e proposto domanda ex art. 2932 c.c., ancorché rigettata per mancanza di prova.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso, incentrato sulla violazione dell’art. 72 l.fall., ravvisando l’errore della corte territoriale nell’avere attribuito rilievo a circostanze non decisive. Il principio affermato è che il curatore non può sciogliersi dal contratto preliminare solo nell’ipotesi in cui il promissario acquirente abbia trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. prima del fallimento e, successivamente, la sentenza di accoglimento della stessa.

La Corte ha richiamato il proprio consolidato orientamento, citando Sezioni Unite n. 18131 del 2015 e Cass. n. 13687 del 2018, secondo cui tale trascrizione prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento ai sensi dell’art. 2652 n. 2 c.c. Ha inoltre precisato, richiamando Cass. n. 3204 del 2026, che l’opponibilità al fallimento presuppone la trascrizione della domanda in data antecedente alla dichiarazione di fallimento.

La corte d’appello aveva ritenuto sufficiente la proposizione della domanda giudiziale e il pagamento del prezzo, senza verificare le uniche circostanze decisive: la trascrizione della domanda in data anteriore al fallimento e il suo accoglimento con sentenza parimenti trascritta. Il pagamento del prezzo e l’immissione nel possesso sono stati qualificati come effetti meramente prodromici, non idonei a produrre il trasferimento del bene.

La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla corte d’appello di Reggio Calabria per un nuovo esame, con pronuncia anche sulle spese del giudizio di legittimità. Gli altri motivi di ricorso sono rimasti assorbiti.