Nessun indennizzo ex 2041 c.c. al creditore ipotecario in mala fede (Cons. Stato n. 3380 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il creditore ipotecario che agisca contro la pubblica amministrazione per l’arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., a seguito dell’acquisizione a titolo originario al patrimonio comunale dell’immobile abusivo per inottemperanza all’ordine di demolizione, deve provare la propria buona fede. Tale stato non può fondarsi sulla mera anteriorità dell’iscrizione rispetto alla trascrizione dell’acquisto pubblico, ma richiede la verifica, secondo l’ordinaria diligenza, dello stato legittimo e urbanistico del bene concesso in garanzia e della titolarità del diritto di chi lo ha costituito. L’acquisizione gratuita consegue automaticamente allo spirare del termine per demolire; l’atto di accertamento dell’inottemperanza ha funzione meramente certificativa di un trasferimento già avvenuto. Manca quindi la giusta causa dell’arricchimento e il nesso di correlazione tra depauperamento e vantaggio.

Il Fatto

Una società cessionaria di crediti bancari conveniva in giudizio Roma Capitale per ottenere un indennizzo ex art. 2041 c.c., lamentando la perdita della garanzia ipotecaria iscritta su un complesso immobiliare a fronte di un mutuo fondiario di ingente valore, rimasto insoluto.

L’immobile era stato acquisito a titolo originario al patrimonio comunale per l’inottemperanza all’ordine di demolizione di opere abusive, poi destinato a pubblica utilità. Il TAR Lazio respingeva la domanda: l’acquisto era sorretto da valido titolo e il danno andava ricondotto alla negligenza dell’istituto mutuante. La società proponeva appello, invocando l’art. 42 Cost., l’art. 117, primo comma, Cost. e i principi della sentenza della Corte costituzionale n. 160 del 2024.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato riunisce i motivi e li rigetta. Il perno dell’argomentazione è la buona fede del terzo creditore, che l’appellante assumeva presunta in ragione dell’anteriorità dell’iscrizione ipotecaria rispetto alla trascrizione dell’acquisto comunale.

Per il Collegio quella presunzione non opera. La buona fede va valutata in concreto: l’istituto bancario avrebbe dovuto verificare, con la diligenza media, la commerciabilità del bene e il suo stato legittimo, tanto più a fronte di una concessione di credito di rilevante entità e di una vicenda di abusivismo edilizio già nota alle cronache e ai contenziosi penali. La Corte costituzionale n. 160 del 2024 esclude che si possa pretendere una “vigilanza incessante” sull’immobile, ma non esonera dal compimento delle verifiche elementari sulla conformità urbanistica del cespite offerto in garanzia.

Sul piano dommatico, l’art. 2041 c.c. presuppone un arricchimento privo di giusta causa. Nel caso di specie il titolo esiste: l’ordinanza di demolizione n. 475 del 18.3.1989 e il successivo accertamento di inottemperanza n. 1121 del 18.7.1989, la cui legittimità è stata confermata con pronunce passate in giudicato. L’acquisizione al patrimonio comunale è effetto automatico della mancata ottemperanza, e l’atto di accertamento ha sola funzione “certificativa” del trasferimento già avvenuto (Cons. Stato n. 729 del 2024). Le società datrici dell’ipoteca non erano dunque proprietarie al momento della costituzione del vincolo, e un’ipoteca iscritta da chi non è titolare del bene non può generare alcun affidamento tutelabile.

Quanto alla sentenza della Corte costituzionale n. 160 del 2024, il Collegio ne esclude l’applicabilità per due ragioni. Anzitutto l’efficacia retroattiva delle decisioni costituzionali incontra il limite dei rapporti esauriti (Cons. Stato n. 6946 del 2024), qui ravvisabili nelle pronunce definitive sull’inopponibilità dell’ipoteca alla p.a. In secondo luogo, la stessa sentenza ha precisato che il diritto di ipoteca è destinato a estinguersi quando il comune dichiari prevalenti interessi pubblici al mantenimento dell’immobile, come avvenuto con la destinazione a pubblico servizio.

Il Collegio esclude infine il nesso di correlazione tra arricchimento e depauperamento, riconducendo quest’ultimo alla condotta imprudente del creditore. L’appello è quindi respinto e le spese del grado integralmente compensate in ragione della complessità fattuale.