Plusvalenza da cessione immobiliare e principio di cassa sugli acconti (Cass. civ. Sez. 5 n. 18209 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi delle persone fisiche, la plusvalenza di cui all’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986 si considera realizzata al manifestarsi dell’effetto traslativo, ovvero con la stipula del contratto definitivo di vendita. La mera sottoscrizione di un contratto preliminare, ancorché accompagnata dalla corresponsione di acconti, non genera imponibilità IRPEF in capo al percettore fino al rogito. Tuttavia, in applicazione del principio di cassa di cui all’art. 82 (ora 68), comma 1, d.P.R. n. 917/1986, gli acconti percepiti prima della stipula del definitivo devono essere imputati all’annualità di imposta in cui sono stati materialmente corrisposti.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento con cui recuperava a tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile, stipulata con atto di vendita del 2010. L’ufficio, basandosi sul regolamento negoziale, imputava la plusvalenza all’annualità di imposta 2009, in quanto parte del corrispettivo era stata versata al contribuente già in quell’anno tramite la dazione di acconti.

Il contribuente impugnava l’avviso, ottenendo l’annullamento sia in primo grado sia in secondo grado. La Commissione Tributaria Regionale riteneva illegittimo l’accertamento, poiché riguardava somme imputate al 2009, nonostante l’atto traslativo fosse stato stipulato nel 2010. L’Agenzia delle Entrate proponeva quindi ricorso per cassazione, affidandosi a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate lamentava la violazione e falsa applicazione degli artt. 67 e 68 del d.P.R. n. 917/1986 (t.u.i.r.), sostenendo che la Commissione Tributaria Regionale non aveva correttamente applicato il principio di cassa, il quale impone di tassare il reddito nel momento in cui viene percepito, e non in quello in cui sorge il titolo giuridico.

La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo fondato. Richiamando la consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 22099/2021, Cass. n. 22115/2020, Cass. n. 23893/2019), gli ermellini hanno ribadito un duplice principio. Da un lato, l’imponibilità della plusvalenza si realizza solo con il verificarsi dell’effetto traslativo, ossia con la stipula del contratto definitivo; di conseguenza, la semplice sottoscrizione di un preliminare non è di per sé sufficiente a generare il presupposto impositivo. Dall’altro lato, però, opera il principio di cassa, in forza del quale il reddito deve essere comunque imputato all’annualità in cui gli acconti sono stati corrisposti.

Nel caso di specie, risultava dal regolamento negoziale che il contribuente aveva ricevuto degli acconti prima della conclusione del contratto definitivo. La Suprema Corte chiarisce che tali somme costituiscono reddito percepito ai sensi dell’art. 68, comma 1, t.u.i.r. e, come tali, devono essere imputate all’annualità di imposta in cui sono state incassate, ossia il 2009.

La decisione non si limita a confermare un principio astratto, ma offre un’importante indicazione operativa per il giudice del rinvio: nel merito, la verifica non potrà limitarsi alla data dell’atto di vendita, ma dovrà accertare l’ammontare e la data di percezione degli acconti, al fine di determinare la corretta base imponibile e l’annualità di riferimento. La Corte ha pertanto accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione.