Plusvalenza infraquinquennale: prezzo di acquisto e accertamento in fatto (Cass. civ. Sez. V n. 11676 del 05.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenza da cessione infraquinquennale di immobili, l’art. 68 t.u.i.r. attribuisce rilievo, ai fini della sussistenza e del calcolo della plusvalenza, al prezzo di acquisto e non al valore catastale. Quando l’acquisto abbia ad oggetto più unità immobiliari a prezzo a corpo, l’individuazione del prezzo riferibile alle singole unità costituisce accertamento in fatto del giudice di merito, censurabile in cassazione solo nei limiti dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. La violazione diretta di norme costituzionali, non mediata da disposizioni di rango legislativo, non è prospettabile come motivo ex art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., dovendo il contrasto essere dedotto mediante eccezione di illegittimità costituzionale.

Il Fatto

Il contribuente impugnava davanti alla Commissione tributaria provinciale di Messina l’avviso di accertamento per Irpef dell’anno 2007, con cui l’Agenzia delle entrate aveva ripreso a imposizione la plusvalenza non dichiarata derivante dalla cessione infraquinquennale di due immobili. Nell’atto di acquisto il contribuente aveva acquisito sei unità immobiliari al prezzo a corpo di euro 187.000,00; la successiva vendita di due di esse era avvenuta al prezzo di euro 180.000,00.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, escludendo che l’amministrazione potesse fare riferimento al valore catastale per individuare il prezzo di acquisto. La Commissione tributaria regionale della Sicilia, sezione staccata di Messina, accoglieva l’appello erariale, ritenendo legittimo il ricorso ai valori catastali per stabilire il prezzo delle singole unità, non avendo il contribuente indicato un prezzo diverso. Il contribuente proponeva allora ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente il secondo motivo, che in rubrica richiama l’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. ma nella sostanza deduce la nullità della sentenza per motivazione apparente, riconducibile all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. Il giudice di legittimità ricorda che la mancanza assoluta di motivazione rileva ai sensi dell’art. 132, n. 4, c.p.c. e dell’art. 36, secondo comma, n. 4, d.lgs. 546/1992, e si configura quando la motivazione manchi del tutto o consista in argomentazioni talmente contraddittorie da non consentire di riconoscerla come giustificazione del decisum. Richiama sul punto Sezioni Unite n. 8053/2014, e le successive Cass. n. 22598/2018 e Cass. n. 6626/2022. Nel caso di specie la motivazione esiste graficamente, la ratio decidendi è individuabile e il vizio non emerge dal testo della sentenza impugnata.

Con il primo motivo il contribuente deduce la violazione dell’art. 68 t.u.i.r., per avere la decisione avallato l’utilizzo del valore catastale in luogo del prezzo di acquisto. Il motivo è infondato: la disposizione attribuisce rilievo al prezzo di acquisto, ma la Commissione tributaria regionale non ha dato rilievo autonomo al valore catastale. Ha invece compiuto un accertamento in fatto, attribuendo alle singole unità un prezzo basato sul valore catastale, la cui somma era sostanzialmente pari al prezzo indicato nell’atto. L’avviso di accertamento riferisce che le parti avevano attribuito a ciascuna unità un valore pari alle rendite catastali moltiplicate per i coefficienti di legge. Il contribuente non oppone a tale accertamento alcuna valida censura.

Il terzo motivo, che deduce la violazione dell’art. 53 Cost., è dichiarato inammissibile per genericità e perché la violazione di norme costituzionali è prospettabile ex art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. solo quando esse siano di immediata applicazione, non essendovi disposizioni legislative di cui misurare la conformità ai precetti costituzionali. Il contrasto va portato ad emersione mediante eccezione di illegittimità costituzionale. La Corte richiama Sezioni Unite n. 25573/2020, Cass. n. 15879/2018, Cass. n. 3708/2014 e Sezioni Unite n. 11167/2022. Poiché la materia è compiutamente disciplinata dalla legge, la doglianza è inammissibile.

Il quarto motivo, che deduce la violazione dell’art. 2697 c.c. per mancata prova del maggior imponibile, è anch’esso inammissibile. La violazione della regola sull’onere della prova si configura solo quando il giudice di merito attribuisca l’onus probandi a una parte diversa da quella onerata; il cattivo apprezzamento delle prove non è denunciabile ex art. 360, n. 5, c.p.c., che riguarda l’omesso esame di un fatto storico decisivo, né ex n. 4. Richiama Cass. n. 15684/2023 e Cass. n. 27270/2021. Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di lite.