L’area edificabile di fatto si valuta con fatti-indice esemplificativi (Cass. civ. Sez. 5 n. 3784 del 19.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della determinazione della base imponibile, l’area edificabile costituisce un genere che si articola nelle due specie dell’area edificabile di diritto e dell’area edificabile di fatto, che si individua attraverso la constatazione di fatti indice meramente esemplificativi. La tassazione della plusvalenza ex artt. 67 e 68 t.u.i.r. prescinde dal completamento dell’iter amministrativo. L’utilizzazione a scopo edificatorio deve essere intesa in senso lato, comprensiva di ogni intervento edilizio, anche di natura non residenziale. In tema di presunzioni, la falsa applicazione dell’art. 2729 c.c. è censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

Il Fatto

Al contribuente era notificato un avviso di accertamento per plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno, ritenuto dall’Agenzia delle entrate edificabile di fatto e quindi assoggettabile a tassazione. Il cedente aveva venduto l’area a una società esercente l’attività di gestione di impianti di distribuzione di carburanti.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso del contribuente, ritenendo il terreno di natura agricola e quindi non edificabile. La decisione era confermata dalla Commissione tributaria regionale, contro la quale proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha giudicato infondata l’eccezione di tardività del ricorso, in applicazione della sospensione dei termini di impugnazione relativa alle controversie definibili. Ha poi ritenuto ammissibile il motivo dell’Agenzia, in quanto la censura non era relativa all’omesso esame di un fatto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., ma alla violazione di legge commessa con la sussunzione di fatti privi dei caratteri di gravità, precisione e concordanza sotto la previsione dell’art. 2729 c.c.

Nel merito, la Corte ha accolto il ricorso. Ha ricordato che gli indici di edificabilità di fatto (vicinanza al centro abitato, sviluppo edilizio, servizi pubblici) hanno valore solo esemplificativo. L’art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006, di natura interpretativa, considera fabbricabile un’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico, indipendentemente dall’approvazione regionale.

La Corte ha concluso che il giudice di merito avrebbe dovuto considerare rilevanti il rilascio del permesso di costruire a favore dell’acquirente a pochi giorni dall’acquisto e il prezzo di cessione superiore a quello delle aree agricole della zona. L’utilizzazione a scopo edificatorio va intesa in senso lato, includendo ogni intervento edilizio, anche non residenziale.