Le plusvalenze immobiliari e l’onere di provare i costi: prescrizione delle fatture e poteri istruttori (Cass. civ. Sez. 5 n. 11689 del 29.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenze immobiliari, il sostenimento di spese incrementative del valore del bene ceduto deve essere provato dal contribuente, il quale ha l’onere di fornire in giudizio idonea documentazione giustificativa della loro inerenza e effettività. La prescrizione del diritto al pagamento delle fatture non ne estingue la valenza probatoria, essendo l’istituto di cui all’art. 2934 cod. civ. un fatto estintivo dei diritti e non dei documenti. L’eventuale obbligo di conservazione delle scritture contabili è di dieci anni, ma il contribuente non può sottrarsi all’onere probatorio invocando l’insussistenza di tale obbligo, poiché l’interesse fiscale esige la conservazione della documentazione per tutto il periodo in cui è esercitabile il potere di accertamento dell’Ufficio. Il giudice di merito non ha l’obbligo di dare conto dell’esame di tutte le prove prodotte ed è libero di attingere il proprio convincimento da quelle che ritiene più attendibili; il controllo di legittimità non può trasformarsi in un non consentito terzo grado di merito.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento volto a recuperare a tassazione la plusvalenza, non dichiarata, realizzata a seguito della vendita di un immobile acquistato nel 2007 e rivenduto nel 2009 a un prezzo notevolmente superiore. Il contribuente impugnava l’atto impositivo sostenendo che non vi fosse alcuna plusvalenza, in ragione dei lavori edili realizzati sull’immobile.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso, ritenendo non provata l’inerenza e l’effettività dei costi. La Commissione tributaria regionale confermava la sentenza di primo grado, ribadendo la mancata prova delle spese sostenute. Il contribuente proponeva quindi ricorso per cassazione con tre motivi, mentre l’Agenzia si costituiva al solo fine di partecipare all’udienza, senza depositare controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha trattato congiuntamente i tre motivi, ritenendoli manifestamente infondati. Ha anzitutto richiamato l’art. 67 t.u.i.r., che qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e l’art. 68 t.u.i.r., secondo cui la plusvalenza è costituita dalla differenza tra corrispettivi percepiti e prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene.

Quanto al primo motivo, incentrato sulla presunta prescrizione delle fatture emesse nell’anno 2008, la Corte ha chiarito che il riferimento è inconferente: la prescrizione è istituto che estingue i diritti, non la valenza probatoria dei documenti. Se poi la parte intendeva riferirsi all’obbligo di conservazione delle fatture, questo è di dieci anni ai sensi dell’art. 2220 cod. civ., non di cinque.

La Corte ha inoltre ribadito che il contribuente non può sottrarsi all’onere di provare il sostenimento delle spese incrementative invocando l’insussistenza dell’obbligo di conservazione, perché l’interesse fiscale esige la custodia della documentazione per tutto il periodo in cui è esercitabile il potere di accertamento. Il secondo motivo è stato ritenuto privo di fondamento e generico: spettava al contribuente, e non all’Amministrazione tramite i suoi poteri ufficiosi, provare l’inerzia dei costi, cosicché l’assunto si risolveva in una inversione dell’onere probatorio.

Quanto alla mancata valutazione delle prove documentali, la Corte ha richiamato il consolidato principio per cui il giudice di merito è libero di attingere il proprio convincimento dalle prove che ritiene più attendibili, senza dover dare conto dell’esame di tutte quelle prodotte, essendo sufficiente una motivazione logica e adeguata. Nel caso di specie, la sentenza impugnata aveva rilevato che il contribuente non aveva documentato la formazione della provvista di liquidità usata per i pagamenti in contanti, incongrua con i redditi dichiarati, né provato l’inerenza e l’effettività delle spese.

La Corte ha concluso che il ricorrente, pur deducendo formalmente violazioni di legge, mirava in realtà alla rivalutazione dei fatti, operazione non consentita in sede di legittimità. Il ricorso è stato pertanto rigettato, senza provvedersi sulle spese per la mancata attività difensiva dell’Agenzia.