Cessione di terreni lottizzati acquisiti per successione: si applica l’art. 67, comma 1, lett. a), TUIR (Cass. civ. Sez. 5 n. 13574 del 10.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessione di un terreno lottizzato, anche se acquisito per successione, integra la fattispecie impositiva di cui all’art. 67, comma 1, lett. a), TUIR, e non quella di cui alla lett. b) del medesimo articolo, riservata ai terreni genericamente edificabili. Ne consegue che la plusvalenza deve essere determinata ai sensi dell’art. 68, comma 2, lett. a), TUIR, assumendo come valore iniziale il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, e non il costo storico o il valore dichiarato in sede di successione.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento con il quale contestava una plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno, qualificato come edificabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. La contribuente, che aveva acquisito il bene per successione, impugnava l’atto, deducendo che le porzioni cedute facevano parte di una maggiore estensione già lottizzata prima dell’acquisto e che, pertanto, il costo andava determinato in base al valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione.

Sia la Commissione tributaria provinciale sia la Commissione tributaria regionale accoglievano le ragioni della contribuente, ritenendo applicabile la disciplina di cui alla lett. a) dell’art. 67 TUIR. Avverso la sentenza d’appello, l’Amministrazione finanziaria proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 67 e 68 TUIR.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo l’unico motivo infondato. I giudici di legittimità hanno chiarito che la distinzione tra le fattispecie di cui alla lett. a) e lett. b) dell’art. 67 TUIR non dipende dalla natura dell’acquisto ma dalla situazione in cui il terreno si trova al momento della cessione.

La lett. b) riguarda i terreni genericamente edificabili, per i quali la plusvalenza è tassata in ogni caso, prescindendo da un’attività del proprietario, in quanto l’incremento di valore deriva dalla destinazione urbanistica impressa dallo strumento urbanistico. Al contrario, la lett. a) contempla l’ipotesi in cui la plusvalenza consegue alla lottizzazione dei terreni o all’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, seguita dalla vendita anche parziale: in questo caso, l’accrescimento di valore è il risultato di un’attività del proprietario, che realizza un intervento che incrementa il prezzo del bene.

Nel caso di specie, è pacifico che i terreni alienati fossero soggetti a lottizzazione, come comprovato dalla delibera comunale e dalla successiva convenzione urbanistica. La Corte ha quindi ritenuto che la fattispecie rientrasse a pieno titolo nell’ambito applicativo della lett. a) dell’art. 67 TUIR, come correttamente statuito dai giudici di merito.

La Cassazione ha richiamato il proprio orientamento (tra cui Cass. n. 20277/2013 e Cass. n. 22711/2013), secondo cui per i terreni lottizzati la base imponibile va determinata assumendo il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, ai sensi dell’art. 68, comma 2, TUIR. Tale meccanismo, più favorevole al contribuente rispetto all’applicazione del costo storico, attenua l’impatto fiscale della cessione.

Il ricorso è stato rigettato con condanna dell’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha altresì escluso l’applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, trattandosi di parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato in quanto amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato.