Plusvalenza su terreni edificabili in zona agricola: anche l’edificabilità strumentale rileva (Cass. civ. Sez. 5 n. 22836 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Costituisce plusvalenza tassabile, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986, quella realizzata dalla cessione di un terreno che, alla stregua dello strumento urbanistico, sia a qualunque titolo e scopo edificabile. Non rileva esclusivamente l’edificabilità riservata alla pubblica amministrazione per strutture a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene, né l’area soggetta a vincoli che determinano l’inedificabilità assoluta. I vincoli di destinazione che condizionano in concreto l’edificabilità non sottraggono l’area al regime fiscale dei suoli edificabili, incidendo solo sulla valutazione del valore venale. Il giudice di merito deve verificare l’effettiva edificabilità delle singole particelle, distinguendo tra diverse discipline urbanistiche, senza escludere indiscriminatamente l’intero compendio dalla tassazione.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento con cui sottoponeva a tassazione separata la plusvalenza non dichiarata, ai sensi dell’art. 67 del Tuir, sulla parte del prezzo ricavata dalla vendita di un terreno ricadente in zona omogenea “E”. Il terreno, di natura agricola ma con una certa percentuale di edificabilità ammessa, era stato ceduto dal contribuente insieme ai fratelli, comproprietari per quote uguali.

Il contribuente impugnava l’avviso sostenendo che il compendio era privo di vocazione edificatoria. Dopo il rigetto in primo grado, la Commissione Tributaria Regionale accoglieva l’appello, annullando l’atto impugnato sul rilievo che l’edificabilità fosse inesistente in concreto. Avverso tale sentenza, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato congiuntamente i primi due motivi, relativi alla denunciata insufficienza motivazionale della sentenza impugnata. Richiamando il principio del “minimo costituzionale” di cui alle Sezioni Unite n. 8053/2014, ha ritenuto la motivazione della CTR concisa ma intelligibile e non tautologica, rigettando le doglianze.

Ha invece accolto il terzo motivo, con cui l’Amministrazione deduceva la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986. La Corte ha ribadito il principio pacifico per cui la cessione di un terreno edificabile, a qualunque titolo e scopo, genera plusvalenza tassabile. Ha precisato che la nozione di edificabilità non si esaurisce in quella di edilizia abitativa, ma comprende anche l’utilizzazione strumentale alla destinazione agricola, come stalle o case coloniche.

L’orientamento che escludeva la natura edificatoria delle aree soggette a vincoli di destinazione è stato esplicitamente disatteso. I vincoli che condizionano in concreto l’edificabilità non sottraggono l’area al regime fiscale dei suoli edificabili, ma incidono solo sul valore venale e quindi sulla base imponibile. Diverso è il caso dei vincoli di inedificabilità assoluta apposti da autorità sovraordinate, che possono neutralizzare ogni utilizzazione edificatoria, salvo verifica di eventuali compensazioni.

La Corte ha ravvisato l’errore della CTR nell’avere escluso in modo indistinto l’intero compendio dal regime di plusvalenza, senza distinguere tra vincoli di destinazione, vincoli di inedificabilità assoluta, edificabilità agricola o strumentale ed eventuale edificabilità riservata alla pubblica amministrazione. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio, affinché il giudice di secondo grado proceda a un nuovo esame verificando l’effettiva edificabilità delle singole particelle secondo la loro diversa disciplina urbanistica.