Plusvalenze immobiliari e abitazione principale dei familiari: le presunzioni dell’Ufficio cedono ai documenti di fatto (Cass. civ. Sez. 5 n. 5747 del 13.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esclusione da tassazione della plusvalenza realizzata dalla cessione infraquinquennale di un immobile, ai sensi dell’art. 67, primo comma, lett. b), t.u.i.r., postula che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari “per la maggiore parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione”. Detta verifica va condotta secondo criteri oggettivi e non richiede alcuna indagine sull’assenza di intento speculativo. In tale contesto, le risultanze anagrafiche e la documentazione comprovante l’effettiva utilizzazione dell’immobile (utenze, oneri condominiali) costituiscono elementi di prova che, se concretamente contrastanti con le presunzioni dell’Amministrazione fondate sui consumi energetici, impediscono di ritenere assolto l’onere probatorio gravante sull’Ufficio. Ne deriva che è inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse la censura rivolta avverso una delle rationes decidendi della sentenza impugnata, qualora l’altra ratio, autonoma e idonea a sorreggere la decisione, non sia stata efficacemente contestata.

Il Fatto

A un contribuente, che non aveva presentato la dichiarazione dei redditi, l’Agenzia delle entrate notificava un avviso di accertamento per il recupero a tassazione della plusvalenza, ex art. 67, primo comma, lett. b), t.u.i.r., realizzata con la vendita di un immobile acquistato da meno di cinque anni. L’Ufficio contestava la mancata integrale applicazione dell’agevolazione “prima casa” e deduceva che l’immobile non fosse stato adibito a residenza principale del cedente o dei suoi familiari. I giudici di merito accoglievano le ragioni del contribuente, ritenendo provato che l’immobile fosse stato adibito ad abitazione principale della sorella del cedente. La Commissione Tributaria Regionale, in particolare, aveva dichiarato tardivo l’accertamento per decorrenza del termine triennale di cui all’art. 76 d.P.R. n. 131 del 1986, applicabile alla decadenza dell’agevolazione, e aveva comunque escluso la natura speculativa della cessione. L’Agenzia proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte, esaminando i motivi in ordine inverso, ha ritenuto inammissibile la censura con cui l’Ufficio deduceva la violazione del principio dispositivo per l’avvenuta acquisizione in appello di documenti (bollette e quietanze) non prodotti in primo grado. Il ricorso difettava del requisito di autosufficienza, non confrontandosi con la motivazione della decisione impugnata e non considerando che il deposito di nuovi documenti in appello era consentito dall’art. 58, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992.

Quanto al merito, la Corte ha ritenuto infondato il motivo con cui l’Agenzia contestava la valutazione delle prove. Richiamato il costante orientamento secondo cui, ai fini dell’esclusione della plusvalenza, rileva esclusivamente la destinazione dell’immobile ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari “per la maggior parte del periodo”, senza che assuma rilievo l’eventuale intento speculativo, i giudici di legittimità hanno evidenziato che il giudice d’appello non aveva fondato la decisione sulla sola residenza anagrafica della sorella. Questi aveva correttamente valorizzato la documentazione relativa al pagamento dell’utenza telefonica e degli oneri condominiali, che costituivano una prova della situazione di fatto. Le presunzioni dell’Ufficio fondate sui consumi energetici sono risultate, pertanto, non decisive per superare le contrarie risultanze documentali.

Da ultimo, la Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo con cui l’Agenzia deduceva l’erronea applicazione del termine di decadenza di cui all’art. 76 d.P.R. n. 131 del 1986 a una controversia concernente l’omessa dichiarazione di redditi diversi. Sebbene la motivazione del giudice d’appello sia erronea sotto tale profilo, dovendosi applicare il termine quinquennale di cui all’art. 43 d.P.R. n. 600 del 1973, la decisione si fondava su una duplice ratio. L’accertata infondatezza delle censure relative alla ratio concernente la natura speculativa della cessione rende inammissibile, per sopravvenuto difetto di interesse, la doglianza sull’altra ratio. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna alle spese.