L’alterazione del bene promesso in vendita integra grave inadempimento del promissario acquirente (Cass. civ. Sez. 2 n. 9691 del 15.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, il giudice è tenuto a procedere a un giudizio di comparazione delle condotte delle parti, al fine di stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi e all’oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e idonee a determinare l’alterazione del sinallagma contrattuale. L’immutazione unilaterale del bene oggetto di un contratto preliminare di vendita, realizzata dal promissario acquirente prima del rogito, integra grave inadempimento contrattuale, in quanto altera l’oggetto del futuro trasferimento e viola i doveri di custodia e correttezza gravanti sul detentore qualificato. La parte pienamente vittoriosa nel merito in primo grado, in ipotesi di gravame formulato dal soccombente, non ha l’onere di proporre appello incidentale per richiamare in discussione le proprie domande o eccezioni non accolte nella pronuncia, ma è soltanto tenuta a riproporle espressamente nel giudizio di appello o in quello di cassazione, al fine di evitare la presunzione di rinunzia.

Il Fatto

La promittente venditrice conveniva in giudizio i promissari acquirenti di un’azienda stagionale, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento, deducendo la mancata corresponsione del prezzo pattuito e la realizzazione, da parte della società costituita dagli stessi, di abusi edilizi sull’immobile di sua proprietà. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda, risolvendo il preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti.

La Corte d’Appello, su impugnazione dei soccombenti, accoglieva il gravame, ritenendo legittima l’eccezione di inadempimento sollevata dagli appellanti e dichiarando la risoluzione del contratto per grave inadempimento della promittente venditrice, condannandola alla restituzione dell’acconto e al pagamento della somma dovuta a titolo di clausola penale. Avverso tale sentenza, la promittente venditrice proponeva ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha, in primo luogo, disatteso l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti per violazione dell’art. 346 c.p.c. Richiamando il principio per cui la parte vittoriosa in primo grado non ha l’onere di proporre appello incidentale, ma è solo tenuta a riproporre espressamente le domande o eccezioni non accolte, la Corte ha ritenuto che la ricorrente avesse ampiamente esposto le proprie ragioni nell’atto di costituzione in appello, manifestando la volontà di chiederne il riesame (cfr. Sez. U. n. 13195 del 2018).

Quanto al merito, la Corte ha ritenuto fondato l’unico motivo di ricorso, con cui si deduceva la violazione degli artt. 1218, 1256 e 2697 c.c. La Corte territoriale, nell’accogliere la domanda di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, non aveva verificato se le opere realizzate dai promissari acquirenti avessero integrato un’attività edificatoria abusiva e, in caso di risposta positiva, se tale circostanza avesse reso impossibile alla stessa la prestazione del consenso al trasferimento.

La realizzazione delle costruzioni sul terreno oggetto di compromesso, di proprietà demaniale, poneva la questione se l’immutazione del bene oggetto del preliminare costituisse grave inadempimento contrattuale. Tale immutazione, infatti, altererebbe unilateralmente l’oggetto del futuro trasferimento e violerebbe i doveri di custodia e correttezza gravanti sul detentore qualificato prima del rogito, dovendosi escludere la rilevanza della non coincidenza soggettiva tra i promissari acquirenti e la società locatrice, in ragione del collegamento negoziale tra i due rapporti.

Infine, la Corte ha censurato la sentenza impugnata per essersi soffermata unicamente sull’esame della condotta della promittente venditrice, omettendo di procedere al necessario giudizio di comparazione tra le condotte delle parti, in violazione del principio costantemente affermato in materia di contratti a prestazioni corrispettive (cfr. Sez. 2 n. 428 del 2026). La sentenza è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Catania in diversa composizione.