Riscatto agrario e acquisto del fondo confinante dopo il preliminare: escluso il diritto (Cass. civ. Sez. 3 n. 1519 del 23.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Non compete il diritto di riscatto al proprietario coltivatore diretto del terreno confinante con il fondo offerto in vendita, qualora egli abbia acquistato la proprietà del detto terreno in epoca successiva alla stipulazione del preliminare di vendita. Il diritto di riscatto, nel sistema della legge n. 590/1965, non è un diritto autonomo, ma succedaneo rispetto al diritto di prelazione, del quale presuppone l’esistenza in capo al richiedente. Le condizioni soggettive e oggettive per l’esercizio della prelazione devono, pertanto, sussistere sin dal momento in cui ha inizio la vicenda traslativa, ossia alla stipula del preliminare. L’acquisto del fondo confinante avvenuto dopo tale momento non legittima l’esercizio del riscatto, essendo l’attività negoziale del proprietario, posta in essere quando il diritto di prelazione era insussistente, da considerarsi legittima.

Il Fatto

Due coniugi, nella qualità di comproprietari e coltivatori diretti di un fondo agricolo confinante, convenivano in giudizio gli acquirenti di un terreno attiguo, chiedendo il riconoscimento del proprio diritto di riscatto agrario. Il preliminare di vendita era stato stipulato in data antecedente all’acquisto, da parte degli attori, della proprietà del fondo confinante. I giudici di merito rigettavano la domanda, ritenendo non dimostrato il requisito della diretta e abituale coltivazione. La Corte d’appello confermava la decisione, condannando gli attori alle spese, anche in favore dei terzi chiamati in causa dai convenuti in qualità di eredi del venditore.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte, esaminando il nucleo centrale del ricorso, chiarisce il rapporto tra prelazione e riscatto agrario. Richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 3654 del 1984, afferma che il riscatto è uno strumento surrogatorio volto ad assicurare al titolare della prelazione la stessa posizione che avrebbe conseguito esercitando tale diritto. Ne consegue che, se la verifica dei requisiti per la prelazione va effettuata al momento in cui sorge il diritto e al momento dell’esercizio, il riscatto non può spettare a un soggetto che non era titolare del diritto di prelazione al momento in cui la vicenda traslativa ha avuto inizio.

Detta ricostruzione si fonda su un consolidato orientamento, già espresso dalle sentenze n. 4105 del 1990, n. 1875 del 1993 e n. 4112 del 1993, secondo cui l’acquisto del terreno confinante avvenuto dopo la stipula del preliminare non attribuisce il diritto di riscatto, essendosi in presenza di un’attività negoziale legittima. L’operazione di acquisto successiva, infatti, non può far sorgere un diritto che non esisteva al momento dell’offerta, pena lo snaturamento dell’istituto e il rischio di abusi.

La Corte precisa che i precedenti che individuano il momento dell’alienazione come rilevante per la nascita del diritto di riscatto non contrastano con tale principio. Il riscatto sorge con il contratto definitivo, ma solo se la violazione del diritto di prelazione si sia verificata, il che presuppone che il retraente fosse titolare di tale diritto sin dall’inizio della trattativa. Alla luce di ciò, il motivo di ricorso che contestava la decisione della Corte d’appello sul punto viene rigettato.

Quanto al motivo concernente la condanna alle spese in favore dei terzi chiamati, il collegio lo ritiene infondato, richiamando il principio per cui le spese sostenute dal chiamato in garanzia, a seguito del rigetto della domanda principale, gravano sulla parte soccombente che ha provocato la chiamata. La mancata comunicazione del preliminare costituisce comunque una responsabilità del venditore, che legittima la chiamata in garanzia.

La Corte rigetta, infine, il primo motivo di ricorso, relativo alla dedotta nullità della sentenza per la partecipazione al collegio di un giudice ausiliario. Tale eccezione è superata alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 41 del 2021 e delle ordinanze n. 32065 del 2021 e n. 6042 del 2024, che hanno reputato temporaneamente tollerabile la partecipazione dei giudici ausiliari per evitare l’annullamento delle decisioni già pronunciate. La sentenza impugnata, depositata prima del termine indicato, non è pertanto affetta da nullità.