Regolarità urbanistica dell’immobile e inadempimento del promittente venditore (Cass. civ. Sez. II n. 5880 del 05.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il promittente venditore di un immobile che, a fronte della contestazione di gravi irregolarità edilizie e catastali, non si attivi per accertarne la data di realizzazione e per ottenerne la sanatoria, ma continui a sostenerne la regolarità, incorre in grave inadempimento agli obblighi contrattuali, con conseguente legittimità del recesso del promissario acquirente. La persistente indisponibilità a riconoscere e regolarizzare gli abusi, unitamente alla loro incidenza sul valore e sulla commerciabilità del bene, giustifica l’accoglimento della domanda di risoluzione contrattuale ex art. 1453 cod. civ. e la restituzione della caparra confirmatoria. Resta esclusa la possibilità per il promittente venditore di supplire all’inadempimento mediante la sola dichiarazione sostitutiva ex art. 40 l. n. 47/1985. Sul piano processuale, la valutazione della consulenza tecnica e il giudizio di genericità e irrilevanza della prova testimoniale e dell’interrogatorio formale integrano accertamenti di fatto insindacabili in sede di legittimità.

Il Fatto

Il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore davanti al Tribunale di Alessandria, chiedendo dichiararsi l’inadempimento del contratto preliminare di compravendita di un immobile per gravi difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, con condanna al pagamento del doppio della caparra. In via subordinata domandava la risoluzione contrattuale e la restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria.

Il Tribunale respingeva la domanda e riconosceva legittimo il recesso del venditore. La Corte d’Appello di Torino, in riforma integrale, accoglieva l’appello: accertava l’esistenza di irregolarità edilizie e catastali gravi e non sanate, dichiarava illegittimo il recesso del venditore e condannava quest’ultimo alla restituzione della caparra, oltre interessi. Avverso tale sentenza il venditore proponeva ricorso per cassazione con otto motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo e il secondo motivo — omesso esame di fatto decisivo e nullità della sentenza per discostamento dalle conclusioni del CTU — sono dichiarati inammissibili. La Corte ribadisce che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. operata dalla legge n. 134/2012, il sindacato sulla motivazione è consentito solo per anomalie costituzionalmente rilevanti, quali la mancanza assoluta di motivi, la motivazione apparente o il contrasto irriducibile, restando esclusa ogni rilevanza del semplice difetto di sufficienza. Nel caso di specie la Corte d’Appello ha motivato in modo adeguato, esaminando compiutamente l’elaborato peritale.

Il collegio precisa altresì che la doglianza sul travisamento della consulenza tecnica non è prospettabile quando la parte si limiti a contestare la valutazione discrezionale delle risultanze istruttorie. Richiamando Sez. III n. 13918 del 03.05.2022, si afferma che il giudice di merito può liberamente valutare i diversi significati ricavabili dai mezzi di prova, salvo che si tratti di prove inesistenti o di informazioni prive di connessione con le fonti processuali.

Il terzo motivo — violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per pronuncia ultra ed extra petita — è rigettato. La Corte ritiene che l’oggetto della domanda riguardasse la complessiva regolarità urbanistica dell’immobile e non potesse ritenersi limitato ad alcune parti. Nel richiamare Sez. III ord. n. 13602 del 2019, si afferma che il giudice di merito, nell’interpretare la domanda, non è vincolato alle espressioni letterali della parte ma deve accertare il contenuto sostanziale della pretesa, desumibile dalla natura delle vicende e dal provvedimento richiesto.

Il quarto e il quinto motivo — mancata ammissione della prova testimoniale — sono dichiarati inammissibili, essendo i capitoli generici, valutativi e irrilevanti. Richiamando Sez. III ord. n. 18285 del 2021, la Corte osserva che la mancata ammissione di un mezzo istruttorio si traduce in vizio solo se il giudice fondi la decisione sull’inosservanza dell’onere probatorio ex art. 2697 cod. civ., circostanza non ricorrente, essendo stata accertata l’irregolarità urbanistica.

Il sesto motivo è infondato: il bene non era in regola con la normativa urbanistica e la ricorrente non deduceva che tale circostanza fosse stata oggetto di trattative. La dichiarazione sostitutiva ex art. 40 l. n. 47/1985 avrebbe consentito la stipula del definitivo, ma non avrebbe eliminato la necessità di regolarizzare l’immobile a carico dell’acquirente. Il settimo e l’ottavo motivo, relativi alla mancata ammissione dell’interrogatorio formale, sono inammissibili: richiamando Sez. III n. 20104 del 18.09.2009, la Corte ribadisce che la parte può solo invocare il potere discrezionale del giudice di ammettere tale mezzo in relazione alla sua indispensabilità. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità.