Controdichiarazione non cocea e simulazione parziale del definitivo (Cass. civ. Sez. II n. 27285 del 13.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La controdichiarazione con cui si accerta o si riconosce per iscritto la simulazione relativa parziale di un atto di compravendita è atto privo di carattere negoziale e non costituisce elemento essenziale del procedimento simulatorio. Ne consegue che essa non deve essere coeva all’atto simulato e non è necessario che provenga da tutti i partecipanti all’accordo simulatorio, essendo sufficiente che sia sottoscritta dalla parte che dall’atto simulato trae vantaggio. Il giudice di merito che confermi la decisione di primo grado non decide su una domanda non proposta quando la pronuncia resti contenuta nell’oggetto della domanda di simulazione formulata dall’attore. È ammissibile, pertanto, il rigetto dell’impugnazione che abbia a fondamento una contestazione meramente ricostruttiva della motivazione del giudice d’appello.

Il Fatto

Il venditore conveniva in giudizio gli acquirenti deducendo che, con contratto preliminare, si era impegnato a vendere un appartamento con esclusione della cantina e che, contestualmente alla conclusione del definitivo, gli acquirenti avevano sottoscritto una scrittura nella quale dichiaravano che l’accordo di vendita escludeva la cantina, riconoscendo in favore del venditore il diritto di prelazione sulla medesima. L’attore domandava al Tribunale di Savona di accertare la simulazione relativa parziale dell’atto definitivo, nella parte in cui risultava la vendita della cantina.

Con la sentenza n. 455/2021, il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo provata la simulazione tramite la controdichiarazione, anteriore di due giorni al rogito, e rilevando che il corrispettivo indicato nel definitivo era inferiore a quello del preliminare e che la cantina non era stata consegnata. La Corte d’appello di Genova, con la sentenza n. 414/2023, rigettava il gravame. Gli acquirenti ricorrono per cassazione; i controricorrenti resistono.

La Motivazione della Corte

I due motivi sono tra loro connessi. Con il primo si lamenta la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., perché la Corte d’appello avrebbe deciso una domanda di simulazione del prezzo mai proposta, desunta dall’indicazione di un corrispettivo inferiore nel rogito. Con il secondo si denuncia la violazione degli artt. 1414, 1417 e 2697 cod. civ., assumendo che la prova della simulazione sarebbe stata inferita non dall’accordo simulatorio, ma da un elemento dello stesso negozio simulato.

La Corte ritiene entrambi i motivi infondati. Il giudice d’appello non ha deciso alcuna domanda nuova: ha confermato la sentenza di primo grado che aveva accolto la domanda di simulazione relativa parziale del contratto definitivo, limitatamente alla cantina. La prova della simulazione non è stata desunta dall’indicazione del prezzo, ma dalla scrittura privata sottoscritta dai ricorrenti.

Sul punto la Corte sottolinea come il giudice d’appello si sia limitato a “ritenere non priva di fondamento” la considerazione del primo giudice secondo cui la previsione di un corrispettivo inferiore nel definitivo “potrebbe spiegarsi proprio alla luce del mancato trasferimento del vano cantina”: un argomento puramente confermativo, che non sostituisce la prova documentale.

Il passaggio decisivo riguarda la natura della controdichiarazione. La sua sottoscrizione da parte dei soli ricorrenti e la sua redazione anteriore all’atto definitivo non ne impediscono il riconoscimento di efficacia di controdichiarazione. Secondo la giurisprudenza richiamata, “la controdichiarazione costituisce atto di accertamento o di riconoscimento scritto privo di carattere negoziale”, che non si inserisce come elemento essenziale nel procedimento simulatorio; pertanto non deve essere coeva all’atto simulato, né provenire da tutti i partecipi all’accordo, potendo promanare anche dalla sola parte che riconosca la simulazione, purché si tratti di quella che trae vantaggio dall’atto simulato (Cass. n. 239/2025).

Il ricorso è rigettato. Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. La Corte dà atto, ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.