Obblighi convenzione urbanistica hanno natura reale e patto esonero è nullo (Cons. Stato n. 4221 del 16.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni derivanti da una convenzione urbanistica per la realizzazione delle opere di urbanizzazione hanno natura reale o propter rem e gravano non solo sullo stipulante, ma anche sui successivi aventi causa della res convenzionata. L’avente causa del lottizzante subentra negli oneri ancora dovuti e ne risponde in solido con il dante causa, ai sensi dell’art. 1294 cod. civ., in ragione dell’identità qualitativa delle prestazioni. È inopponibile al Comune qualsiasi pattuizione che esoneri l’acquirente da tali obblighi o riservi al solo lottizzante la qualifica di soggetto attuatore. La clausola che preveda l’esonero dell’avente causa da responsabilità, anche solidale, è nulla ex art. 1229, secondo comma, e art. 1418, primo comma, cod. civ., per contrasto con norme imperative e con l’ordine pubblico urbanistico; la nullità è parziale ex art. 1419, primo comma, cod. civ. e non travolge l’intera convenzione.

Il Fatto

Il Comune di Roncadelle approvava un programma integrato di intervento articolato in più comparti, regolato da convenzione urbanistica del 2003 e poi da convenzione modificativa del 2013. La società originaria attuatrice, poi fallita, trasferiva parte delle aree a una società acquirente, che subentrava nell’edificazione dei lotti ceduti.

Il Comune, ritenute entrambe le società inadempienti agli obblighi convenzionali di urbanizzazione, agiva davanti al TAR Lombardia per l’accertamento della responsabilità solidale e la condanna all’adempimento. Il TAR accoglieva l’eccezione dell’acquirente, ne dichiarava la carenza di legittimazione passiva, rigettava la domanda di nullità dell’art. 18 della convenzione modificativa e condannava il solo Fallimento. Proponevano appello il Comune e la curatela; quest’ultima rinunciava poi agli atti del proprio gravame.

La Motivazione della Corte

Riuniti gli appelli e dichiarato estinto quello della curatela per rinuncia, il Consiglio di Stato esamina il gravame del Comune. Il primo motivo concerne la legittimazione passiva dell’acquirente ed è ritenuto fondato. Il Collegio richiama il consolidato orientamento, amministrativo e civile, sulla natura reale degli obblighi derivanti dalle convenzioni urbanistiche (Cass. civ. n. 16401 del 2013; Cass. civ. n. 11196 del 2007; Cons. Stato Sez. IV n. 199 del 2019): essi gravano anche su chi richiede i titoli edilizi, realizza l’edificazione e sui loro aventi causa.

La ratio è la funzionalizzazione della convenzione all’interesse pubblico al corretto assetto del territorio. Gli obblighi convenzionali devono essere letti secondo lo scopo del negozio, che è garantire le dotazioni minime di infrastrutture e l’equilibrato inserimento dell’insediamento nel contesto urbano. Ne deriva che l’avente causa assume gli oneri ancora dovuti e che è inopponibile all’amministrazione qualsiasi patto di segno contrario.

Il Collegio precisa il meccanismo dell’ambulatorietà passiva: essa non rende l’avente causa parte a pieno titolo del rapporto convenzionale, ma lo rende corresponsabile dell’esecuzione degli impegni. Poiché le prestazioni sono identiche (eadem res debita), opera il vincolo di solidarietà. È quindi errata l’estromissione disposta dal TAR.

Passando al merito, la Corte esamina l’art. 18, comma 2, della convenzione del 2013, che riservava al lottizzante la qualifica di soggetto attuatore unico, conservando in capo a sé gli obblighi sulle aree cedute ed escludendo la responsabilità degli acquirenti. La clausola si risolve in un patto preventivo di esonero da responsabilità per l’inadempimento di obblighi che coinvolgono interessi collettivi. Essa viola il principio di realità e l’ordine pubblico urbanistico, con conseguente nullità parziale ex artt. 1229 e 1418 cod. civ., senza travolgere l’intera convenzione ex art. 1419 cod. civ.

La sentenza è pertanto riformata: accertata la responsabilità solidale della società originaria e dell’acquirente, entrambe sono condannate all’adempimento delle obbligazioni convenzionali rimaste inattuate, con condanna alle spese del doppio grado e compensazione quanto all’appello estinto.