L’ospitalità temporanea nell’edilizia pubblica non legittima il subentro nel contratto di locazione (Cass. civ. Sez. 3 n. 5653 del 12.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di edilizia residenziale pubblica disciplinata da legge regionale, la successione nel contratto di locazione dell’assegnatario deceduto è regolata in via esclusiva dalla normativa speciale, che prevale sulle disposizioni generali di cui all’art. 6 legge n. 392/1978. Il richiamo, contenuto nell’art. 13-ter, comma 9, l.r. Toscana n. 96/1996, alle «vigenti disposizioni di legge» non consente di applicare indiscriminatamente la disciplina delle locazioni del libero mercato, ma va coordinato con la nozione di «contratto di locazione dell’assegnatario», che circoscrive gli aventi diritto a quelli previsti dal sistema regionale di assegnazione e dalle sue variazioni. L’ospitalità temporanea autorizzata ai sensi dell’art. 18-bis l.r. Toscana n. 96/1996 non comporta inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare dell’assegnatario; pertanto, l’ospite temporaneo, ancorché convivente di fatto per più anni, non ha diritto al subentro nel contratto di locazione, difettando il requisito di un titolo stabile di permanenza nell’alloggio.

Il Fatto

Il ricorrente, genero dell’assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica del Comune di Livorno, aveva convissuto nell’immobile con i suoceri dal 2013, in forza di un’autorizzazione all’ospitalità temporanea rilasciata dall’ente gestore ai sensi dell’art. 18-bis della legge regionale Toscana n. 96 del 1996. A seguito del decesso dell’assegnatario, il Comune gli aveva ordinato il rilascio dell’alloggio. Il ricorrente aveva quindi convenuto in giudizio l’amministrazione per sentir accertare il proprio diritto alla stipula di un contratto di locazione, ai sensi dell’art. 13-ter, comma 9, l.r. n. 96/1996, in combinato disposto con l’art. 6 legge n. 392/1978.

Sia il Tribunale di Livorno sia la Corte d’appello di Firenze avevano rigettato la domanda, escludendo che l’ospite temporaneo, non inserito nel nucleo familiare dell’assegnatario, potesse qualificarsi come affine «abitualmente convivente» ai fini del subentro. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione e falsa applicazione delle norme regionali e della disciplina statale sulla successione nel contratto di locazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ritenuto il motivo infondato, chiarendo in via preliminare che l’art. 6 legge n. 392/1978 regola la successione nel contratto di locazione nell’ambito delle locazioni del libero mercato, mentre la disciplina degli alloggi di edilizia residenziale pubblica ha natura speciale e pubblicistica, prevalente, nel proprio ambito, sulle disposizioni generali. La stessa norma, nel riferirsi agli affini che abitualmente convivono col conduttore, presuppone un titolo stabile a risiedere nell’immobile, titolo che un occupante temporaneo non inserito nel nucleo familiare per definizione non possiede.

Quanto all’art. 13-ter, comma 9, l.r. Toscana n. 96/1996, la Corte ha precisato che il richiamo alle «vigenti disposizioni di legge» deve essere coordinato con l’inciso «contratto di locazione dell’assegnatario», il quale circoscrive il novero degli aventi diritto a coloro che sono legittimati al subentro nel particolare contratto di locazione di alloggi di e.r.p., secondo la stessa disciplina regionale sull’assegnazione e sulle variazioni del nucleo familiare. Non è consentito, pertanto, utilizzare l’art. 6 legge n. 392/1978 in modo avulso dal contesto per introdurre categorie di successibili ulteriori rispetto a quelle contemplate dalla normativa regionale, pena lo svuotamento della funzione selettiva e solidaristica del sistema di assegnazione degli alloggi pubblici.

Con riferimento all’art. 18-bis l.r. Toscana n. 96/1996, la Corte ha rilevato che la lettera della norma è inequivoca nel negare che l’ospitalità temporanea possa determinare «inserimento ad alcun titolo» nel nucleo familiare dell’assegnatario. La successiva specificazione degli effetti (cambio alloggio, reddito, canone) non riduce la portata della disposizione ma si limita a indicare alcune delle conseguenze che l’ordinamento esclude proprio in ragione della non inclusione nel nucleo. L’interpretazione riduttiva proposta dal ricorrente, volta a confinare la rilevanza della norma alle sole ricadute economico-allocative, contrasta con il dato testuale e con la ratio della disciplina, diretta a impedire che soggetti estranei al procedimento di assegnazione accedano surrettiziamente ai benefici dell’edilizia pubblica.

Nel caso di specie, il titolo di ingresso nell’alloggio era pacificamente quello di ospite temporaneo, come risultava dall’istanza e dal provvedimento dell’ente gestore che espressamente escludeva ogni diritto di subentro. La convivenza di fatto, pur protrattasi per più anni, non può qualificarsi come abituale in senso giuridicamente rilevante, difettando quel titolo stabile di permanenza richiesto dalla disciplina speciale. La diversa interpretazione finirebbe per elidere la distinzione tra inserimento nel nucleo familiare e ospitalità temporanea, trasformando quest’ultima in un canale alternativo di accesso all’e.r.p., in contrasto con il sistema dei bandi e delle graduatorie. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.