Distanze legali e previsione di strada nel piano urbanistico non espropriata (Cass. civ. Sez. II n. 17820 del 01.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La previsione, in un piano regolatore o in strumenti urbanistici attuativi approvati dall’autorità comunale, della destinazione di determinate aree private a strada non implica l’immediata modificazione del regime dei diritti immobiliari su di esse e non esime il proprietario confinante dall’obbligo di osservare le distanze legali. A tal fine occorre la concreta destinazione del suolo a strada pubblica, mediante provvedimento espropriativo o di occupazione d’urgenza ovvero convenzione tra privato e pubblica amministrazione, ai sensi dell’art. 879, secondo comma, cod. civ.. La nozione di costruzione agli effetti dell’art. 873 cod. civ. è unica e non può subire deroghe dalle norme secondarie locali, il cui rinvio è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore; vi rientrano i balconi sostenuti da solette aggettanti di apprezzabile profondità e ampiezza, ancorché scoperti.

Il Fatto

Una società costruttrice realizzava, su un terreno in Bitonto, alcuni pilastri di un complesso residenziale a distanza inferiore a cinque metri dal confine con la particella appartenente a una seconda società. Quest’ultima agiva a tutela del proprio possesso, lamentando la lesione derivante dall’edificazione. Il Tribunale accoglieva la domanda possessoria; la Corte d’Appello di Bari respingeva l’appello della costruttrice.

La tesi difensiva della ricorrente era che la particella confinante, secondo il piano particolareggiato esecutivo, fosse destinata a essere espropriata per la realizzazione di una strada, con conseguente applicazione dell’art. 17 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore, che prevedeva una deroga alla distanza dal confine. La questione approda in Cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il rapporto tra previsione urbanistica di destinazione a strada e regime delle distanze. È incontroverso che l’area sia rimasta di proprietà della controricorrente e che la strada non sia mai stata costruita. Il collegio richiama la giurisprudenza costante di legittimità, secondo cui la mera previsione in un programma di fabbricazione della destinazione di un terreno privato a strada pubblica non determina una modificazione immediata del regime dei diritti immobiliari privati.

Non è quindi sufficiente la previsione pianificatoria a esimere il proprietario confinante dall’obbligo di osservare le distanze, occorrendo la concreta destinazione del suolo a strada pubblica mediante il compimento della necessaria attività giuridica e materiale: l’emissione del provvedimento espropriativo o di occupazione d’urgenza, oppure una convenzione tra privato e pubblica amministrazione. Il collegio richiama, tra le altre, la pronuncia n. 21146 del 2013 e, tra le successive, Cass. n. 16682/2023.

Quanto alla distanza dal confine, la Corte corregge la motivazione della sentenza impugnata pur confermandone il dispositivo. La Corte d’Appello aveva incluso i balconi nel computo richiamando l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, ma tale decreto disciplina le intercapedini tra costruzioni e non le distanze dal confine. La decisione è però giusta in quanto la previsione locale che esclude dal concetto di costruzione tutti i balconi, anche quelli di non modeste dimensioni, non può derogare alla nozione civilistica di costruzione.

Agli effetti dell’art. 873 cod. civ. non sono computabili le sporgenze di funzione meramente ornamentale, mentre costituiscono corpo di fabbrica i balconi sostenuti da solette aggettanti, anche se scoperti, ove di apprezzabile profondità e ampiezza. La disposizione locale andava dunque disapplicata, secondo il principio per cui la nozione di costruzione è unica e il rinvio ai regolamenti locali è circoscritto alla facoltà di stabilire una distanza maggiore. La Corte richiama, tra le altre, Cass. n. 25191 del 2021, Cass. 23843/2018, Cass. 144/2016 e Cass. 19530/2005.

I restanti motivi sono rigettati o dichiarati inammissibili. La Corte ribadisce che l’accertamento sull’elemento soggettivo della molestia possessoria e sull’interpretazione delle scritture private è riservato al giudice di merito, non sindacabile in legittimità. Il ricorso che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione di legge, miri a una rivalutazione dei fatti storici è inammissibile, secondo il principio di Cass. Sez. Un. n. 34476 del 2019. Il ricorso è rigettato con condanna alle spese.